Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги 2018 года на рынке складской недвижимости Московского региона и выяснили, что в 2018 году было введено в эксплуатацию новых складских площадей на 41% больше, чем в 2017 году, при этом объектов, реализованных в формате built-to-suit, было в 4 раза больше, чем годом ранее (доля сегмента достигла 45% от общего объема ввода). Доля вакантных площадей снизилась на 3,6 п.п. по сравнению с итоговым показателем 2017 года, что в том числе связано с низким объемом спекулятивного строительства в 2018 году – на 24% ниже аналогичного показателя прошлого года.
По итогам 2018 года на рынке складской недвижимости Московского региона было введено в эксплуатацию 805 тыс. кв. м складских площадей, что на 41% больше аналогичного показателя 2017 года (570 тыс. кв. м). Несмотря на то, что ввод некоторых крупных объектов, запланированный на конец 2018 года, был перенесен на начало 2019 года, объем введенных в эксплуатацию складских площадей по итогам прошедшего года является наиболее высоким с 2015 года. Общий объем складской недвижимости в Московском регионе к концу 2018 года достиг 14,18 млн кв. м.
Источник: Knight Frank Research, 2019
В структуре введенных объектов наибольшую долю занимают объекты, построенные в формате built-to-suit – порядка 365 тыс. кв. м, что в 4 раза больше аналогичного показателя по итогам 2017 года. Крупнейшими объектами, реализованными по схеме built-to-suit и введенными в эксплуатации в 2018 года, стали распределительный центр «Ашан Ритейл Россия» площадью около 140 тыс. кв. м, построенный компанией Radius Group в непосредственной близости к индустриальному парку «Южные Врата», распределительный центр «Утконос» площадью около 70 тыс. кв. м, возведенный ГК «Ориентир» на территории логопарка «Ориентир Север 3», а также распределительный центр ритейлера «Детский Мир» площадью более 60 тыс. кв. м на территории «PNK Парка Бекасово».
Источник: Knight Frank Research, 2019
Порядка 248 тыс. кв. м спекулятивных складских площадей были введены в эксплуатацию на рынке складской недвижимости Московского региона в 2018 года, что на 24% ниже аналогичного показателя по итогам 2017 года. Одними из крупнейших спекулятивных складских комплексов, введённых в эксплуатацию в 2018 году, являются корпус 1 в «PNK Парке Коледино» площадью около 53 тыс. кв. м, фаза 2 складского комплекса Greenstore площадью около 37 тыс. кв. м, фаза 2 терминала «Борисовский» площадью около 33 тыс. кв. м.
Порядка 192 тыс. кв. м или 24% от общего объема введенных в 2018 года складов были построены с привлечением генерального подрядчика для собственного использования, что на 26% выше аналогичного показателя по итогам 2017 года. К крупнейшим объектам в данной категории относятся фаза 2 складского комплекса Major Terminal площадью около 57 тыс. кв. м, выставочно-логистический центр Online Trade площадью около 23 тыс. кв. м.
К концу 2018 года доля вакантных площадей снизилась на 3,6 п. п. по сравнению с итогами 2017 года и составила 4,2%, что в абсолютном выражении эквивалентно около 600 тыс. кв. м. Существенное сокращение вакантных складских площадей наблюдалось в последние месяцы 2018 года, когда в рамках многих складских комплексов были заключены договоры аренды на все оставшиеся вакантные площади.
Источник: Knight Frank Research, 2019
На фоне снижения доли вакантных площадей и низкого объема ввода спекулятивных проектов, средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды к концу 2018 года незначительно увеличилась по сравнению со средневзвешенными показателями I-III кварталов и составила
3 650 руб./кв. м/год без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. Данный показатель на 1,4% ниже итоговой средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды 2017 года.
По словам Сергея Кузичева, директора департамента складской и индустриальной недвижимости, в 2018 году на рынке складской недвижимости Московского региона наблюдались позитивные тенденции. В первую очередь, увеличение общего объема введенных в эксплуатацию складских площадей. Также на фоне снижения доли вакантных помещений и высокого спроса в течение 2018 года наблюдался рост запрашиваемых ставок аренды. Мы полагаем, что сокращение вакантных площадей может явиться предпосылкой для увеличения доли спекулятивного строительства в 2019 году.
Источник: Knight Frank Research, 2019
По прогнозам аналитиков Knight Frank, в 2019 году объем ввода качественной складской недвижимости в Московском регионе составит около 900 тыс. кв. м, при этом около 60% из которых будут построены под заказ, остальные 40% – для дальнейшей сдачи в аренду, то есть соотношение площадей увеличится в сторону спекулятивного строительства.
Доля вакантных площадей продолжит снижение и к концу 2019 года может закрепиться на уровне около 3%. На рынке по-прежнему будут присутствовать свободные блоки в готовых складских комплексах, так как спекулятивное строительство ведется, пусть и в умеренных объемах. Также некоторые крупные компании в настоящее время осуществляют строительство собственных распределительных центров и после переезда будут освобождать арендуемые площади. Несмотря на то, что по некоторым объектам наблюдается повышение запрашиваемых ставок аренды, прогноз по среднему уровню ставки на 2019 год носит достаточно консервативный характер. В первой половине 2019 года ставка, вероятнее всего, будет находиться на уровне 3 650 руб./кв. м/год triple net, а во второй половине 2019 года возможен незначительный рост среднего уровня до 3 700 руб./кв. м/год triple net.
