Согласно данным международной консалтинговой компании Knight Frank общий объем предложения качественных складских площадей по итогам 2018 года в России составил 24,9 млн кв. м, из которых 57% или 14,2 млн кв. м расположены в Московском регионе, 13% или 3,3 млн кв. м – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а 30% или 7,4 млн кв. м – в регионах России. При этом в эксплуатации было введено на 21% меньше складских площадей, чем в 2017 году. 60% изначально запланированных к вводу в 2018 году объектов перенесли сроки сдачи на 1 полугодие 2019 года. Следует отметить, что ввод около 40% от общего объема запланированных к вводу в 2018 года объектов (в большинстве случаев спекулятивных), был перенесен на первую половину 2019 года.
Источник: Knight Frank Research, 2019
В России по итогам 2018 года общий объем ввода качественных складских площадей составил 1,2 млн кв. м, из которых 65% или 805 тыс. кв. м введены в Московском регионе, 10% или 124 тыс. кв. м – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, остальные 235% или 302 тыс. кв. м в регионах России. Показатель ввода в регионах России по итогам 2018 года на 14% ниже показателя ввода по итогам 2017 года. Крупнейшими объектами, введенными в эксплуатацию в 2018 году, стали распределительный центр X5 Retail Group в Ярославле площадью около 34 тыс. кв. м, логистический центр «Почта России» в Казани площадью около 36 тыс. кв. м, новая очередь в рамках складского комплекса «АВС-Электро» в Воронеже площадью около 35 тыс. кв. м, распределительный центр «Монетка» в Екатеринбурге площадью около 34 тыс. кв. м, корпус 8 в рамках складского комплекса «Придорожный» в Самаре площадью около 26 тыс. кв. м и торгово-складской комплекс «ЭТМ» в Казани площадью около 22,5 тыс. кв. м.
Наибольшая доля объектов, введенных в эксплуатацию в 2018 году в регионах России, была построена под заказ: 59% (или около 178 тыс. кв. м) – с привлечением генерального подрядчика на собственном земельном участке, 12% (или около 37 тыс. кв. м) – в формате built-to-suit. Доля спекулятивных проектов в регионах России в 2018 году составила 29% (или около 87 тыс. кв. м). Следует отметить, что ввод около 40% от общего объема запланированных к вводу в 2018 года объектов (в большинстве случаев спекулятивных), был перенесен на первую половину 2019 года.
Источник: Knight Frank Research, 2019
Несмотря на то, что преобладающее большинство объектов в регионах России строится под заказ, спекулятивное строительство также ведется. Например, в Екатеринбурге в рамках складского комплекса «Ролси» идет спекулятивное строительство 3-ей очереди площадью около 50 тыс. кв. м с мультитемпературными камерами. В Новосибирске в складском комплексе «Сибирский» идет строительство блоков около 40 тыс. кв. м и около 20 тыс. кв. м, в Ростове-на-Дону и Краснодаре компания «Адва» ведет строительство новых очередей в рамках своих парков площадью около 30 тыс. кв. м и 10 тыс. кв. м соответственно.
Несмотря на наличие в регионах России спекулятивного девелопмента, наблюдается дефицит готовых свободных складов класса А. Доля вакантных площадей по итогам 2018 года находилась на уровне 4,4%, что в абсолютном выражении составляет около 325 тыс. кв. м. Как отмечает Сергей Кузичев, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank, найти готовый блок в складском комплексе класса А площадью от 10 тыс. кв. м в большинстве регионов России по-прежнему достаточно сложно. Как правило, вакантные площади в большом объеме появляются при одномоментном вводе на рынок нового объекта, что для большинства регионов редкость, или при освобождении текущим арендатором площадей.
Ключевые показатели рынка складской недвижимости регионов России*
|
Регион* |
Предложение, тыс. кв. м |
Доля вакантных площадей, % |
Численность населения на 1 января 2018 г., тыс. человек* |
Оборот розничной торговли в 2017 г. млрд руб. |
Запрашиваемая ставка аренды, руб./ кв. м/год** |
|
Екатеринбург |
1 128 |
4,3% |
4 325,27 |
1 078,23 |
3 800 |
|
Новосибирск |
1 060 |
2,9% |
2 788,85 |
473,4 |
3 700 |
|
Самара |
598 |
10,0% |
3 193,51 |
613,6 |
3 200 |
|
Казань |
517 |
1,5% |
3 894,28 |
843,9 |
3 400 |
|
Ростов-на-Дону |
475 |
4,2% |
4 220,45 |
880,4 |
3 700 |
|
Нижний Новгород |
400 |
0,9% |
3 234,75 |
696,9 |
3 200 |
|
Воронеж |
393 |
1,1% |
2 333,77 |
516,6 |
3 200 |
|
Краснодар |
385 |
0,2% |
5 603,42 |
1 306,9 |
3 600 |
|
Челябинск |
258 |
9,8% |
3 493,04 |
492,4 |
3 600 |
|
Пермь |
174 |
4,6% |
2 623,12 |
502,3 |
3 400 |
|
Красноярск |
157 |
5,1% |
2 876,50 |
511,1 |
3 000 |
|
Владивосток |
124 |
1,6% |
1 913,04 |
375,0 |
4 800 |
|
Уфа |
110 |
0,0% |
4 063,29 |
841,1 |
3 000 |
* По субъектам РФ с объемом качественной складской недвижимости от 100 тыс. кв. м.
** Triple net –здесь и далее арендные ставки на стандартные склады класса А без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. Для мультитемпературных комплексов ставки аренды будет выше на 20-35% в зависимости от объема температурных зон и стоимости выбранного оборудования.
Источник: Росстат, Knight Frank Research 2019
По итогам 2018 года в регионах России (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) было арендовано и куплено около 220 тыс. кв. м складских площадей, что в 2 раза меньше объема сделок, заключенных в 2017 году. При этом в Московском регионе по итогам 2018 году было арендовано и куплено около 1,8 млн кв. м, что почти в 8 раз больше показателя ввода в регионах России.
Источник: Knight Frank Research, 2019
Исторически, наибольшую долю в структуре спроса на качественную складскую недвижимость в регионах России формирует сегмент розничной торговли. По итогам 2018 года данный тренд сохранился – ритейлеры сформировали 50% от общего объёма региональных сделок, что в абсолютном выражении равно 111 тыс. кв. м. Крупнейшей сделкой в данном сегменте стало подписание договора на строительство собственного распределительного центра в Новосибирске розничной продуктовой сетью «Лента» площадью около 30 тыс. кв. м на территории «PNK Парка Толмачёво». Второе место в структуре спроса сформировал сегмент дистрибуторов, доля которых составила около 20% (или 44 тыс. кв. м). Крупнейшей сделкой в данном сегменте стало подписание дистрибьютором электрооборудования «ЭТМ» договора на строительство собственного торгово-складского комплекса в формате built-to-suit в Самаре площадью около 26 тыс. кв. м.
Источник: Knight Frank Research, 2019
Источник: Knight Frank Research, 2019
Средний уровень запрашиваемой ставки аренды на качественную складскую недвижимость в регионах России по итогам 2018 года составил 3 500 руб./кв. м/год triple net. Наиболее высокий уровень запрашиваемой ставки аренды был зафиксирован во Владивостоке – 4 800 руб./кв. м/год triple net. Данный уровень ставки объясняется дефицитом готовых качественных проектов. Также высокий уровень запрашиваемой ставки аренды наблюдался в Екатеринбурге – 3 800 руб./кв. м/год triple net, Новосибирске и Ростове-на-Дону – 3 700 руб./кв. м/год triple net, наиболее низкий уровень запрашиваемой ставки аренды на готовые склады класса А был зафиксирован в Уфе и Красноярске – 3 000 руб./кв. м/год.
Средний уровень операционных платежей находится в диапазоне 800–1 200 руб./кв. м/год.
Средняя запрашиваемая цена строительства проекта в формате built-to-suit на продажу от 10 000 кв. м по 2018 года находилась в диапазоне 35 000-40 000 руб./кв. м без учета НДС. Следует отметить, что стоимость строительства складского комплекса в регионах России превышает стоимость строительства складов в столичном регионе. Прежде всего это связано с увеличением затрат на транспортировку строительных материалов, необходимостью поиска квалифицированного персонала и т.д.
