Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги 2019 года на рынке складской недвижимости Московского региона и выяснили, что объем сделок в прошлом году составил около 1,56 млн кв. м, что на 13,2% ниже рекордного показателя 2018 года (1,9 млн кв. м). При этом, больше всего сделок пришлось на южное направление – 42% или 655 тыс. кв. м, а самый активный спрос зафиксирован в сегменте розничной торговли – 26% от общего объема сделок.
В 2019 году основной объем сделок пришелся на южное направление Московского региона – около 42% или порядка 655 тыс. кв. м. Около 15% сделок заключено с объектами на севере (229 тыс. кв. м), еще 10% – на юго-востоке. На остальных направлениях объем сделок не превысил 10%.
Распределение сделок по аренде/покупке по направлению
Источник: Knight Frank Research, 2020
По итогам 2019 года наибольший объем сделок был заключен по аренде – 83%, из которых 75% составила спекулятивная аренда в готовых зданиях, и 8% – сделки по аренде по схеме built-to-suit. Только 17% от общего объема сделок пришлось на сделки по продаже, из которых 12% – продажа готовых объектов и 5% – продажа по схеме built-to-suit.
В период 2017-2019 гг. произошел рост доли сделок по спекулятивной аренде в общем объеме. С 2017 года доля сделок аренды в готовых зданиях увеличилась на 8 п. п., что связано в основном с количеством сделок на вторичном рынке, который является востребованным среди арендаторов на фоне невысоких объемов нового строительства. При этом, несмотря на то, что доля сделок, осуществленных по схеме built-to-suit, снизилась в 2019 году на 5 п. п. в годовой динамике, ожидается, что на фоне низкой вакантности на рынке Московского региона, а также с повышением средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды, к концу 2020 года данный показатель будет выше.
Динамика распределения сделок по типу в Московском регионе
Источник: Knight Frank Research, 2020
Наибольшую долю спроса на складскую недвижимость в Московском регионе по итогу 2019 года занял сегмент розничной торговли – 26% от общего объема. Крупнейшими сделками в данном сегменте стали: подписание договора на аренду по схеме built-to-suit компанией «ВкусВилл» в «PNK парк Вешки» – 108 тыс. кв. м и аренда компанией «Спортмастер» в индустриальном парке «Холмогоры» – 35 тыс. кв. м.
На втором месте – производственные компании, объем сделок которых составил 25%. Самой крупной сделкой в данном сегменте стала покупка компанией «Мистраль» объекта в «PNK парк Коледино» – 53,5 тыс. кв. м.
Транспортные и логистические компании заняли 24% от общего объема сделок в Московском регионе. Здесь стоит отметить подписание договора на покупку 50 тыс. кв. м. в складском комплексе «Внуково 2» компанией «Почта России».
Несмотря на то, что с 2018 года на 5 п. п. снизилась доля сделок из сектора e-commerce в общем объеме, говорить о том, что онлайн-торговля перестала быть одним из драйверов роста рынка складской недвижимости нельзя. Растет доля смежных сегментов. Например, в общем объеме сделок доля логистических и транспортных компаний выросла на 9 п. п. по сравнению с 2018 годом. Классические ритейлеры продолжают занимать лидирующие позиции в общем объеме сделок, но за счет развития омниканальности часть складских площадей данных компаний используются для их онлайн-сектора.
Динамика распределение сделок по профилю арендатора/покупателя
Источник: Knight Frank Research, 2020
Примеры крупнейших сделок, заключенных в Московском регионе в 2019 г.
|
Год |
Квартал |
Арендатор |
Сфера деятельности компании |
Объект / расположение |
Общая площадь, кв. м |
Тип сделки |
|
|
2019 |
Q2 |
«ВкусВилл» |
Розничная торговля |
«PNK Парк Вешки» |
108 064 |
BTS аренда |
|
|
2019 |
Q1 |
«Мистраль» |
Производство |
«PNK Парк Коледино» |
53 500 |
Продажа |
|
|
2019 |
Q1 |
«Почта России» |
Транспорт и логистика |
СК «Внуково 2» |
50 000 |
Продажа |
|
|
2019 |
Q3 |
ГК «ПТИ» |
Производство |
«Маревен» |
45 767 |
Продажа |
|
|
2019 |
Q2 |
«Яндекс. Маркет» * |
Online-торговля |
СК «Софьино» |
39 131 |
Аренда |
|
|
2019 |
Q1 |
«Спортмастер» |
Розничная торговля |
ИП «Холмогоры» |
35 044 |
Аренда |
|
|
2019 |
Q3 |
«КСЭ» |
Транспорт и логистика |
«Томилино Девелопмент» |
32 611 |
Аренда |
|
|
2019 |
Q2 |
Конфиденциально* |
Транспорт и логистика |
ООО «Хонда Мотор Рус» |
27 948 |
Продажа |
|
|
2019 |
Q1 |
«Русклимат» |
Производство |
Мамонтово |
27 200 |
Аренда |
|
|
2019 |
Q1 |
ГК «ОМЕГА» |
Дистрибуция |
«База 1» |
23 447 |
Аренда |
|
|
2019 |
Q2 |
AGC |
Производство |
Клинский район |
22 000 |
BTS аренда |
|
|
2019 |
Q4 |
«Ресурс-Медиа» |
Дистрибуция |
СК «Северное Домодедово» |
20 150 |
Аренда |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Источник: Knight Frank Research, 2020
*Сделка с участием Knight Frank
Константин Фомиченко, директор департамента складской и индустриальной недвижимости: «Согласно нашим прогнозам, объем сделок по итогам 2020 года сохранится на уровне прошлого года и может составить около 1,3-1,5 млн кв. м. В структуре спроса изменений не предвидится, а самыми активными участниками рынка по-прежнему останутся розничный сегмент, производственные, транспортные и логистические компании».
