По данным консалтинговой компании NF Group, по итогам 2022 года в Московском регионе был зафиксирован рекордный объем введенной качественной складской недвижимости с 2014 года – 1,95 млн кв. м. При этом, по прогнозам аналитиков NF Group, за 2023 год показатель может составить около 1,6 млн кв. м. Совокупный объем сделок на московском рынке достиг 1,67 млн кв. м (с учетом сделок субаренды), что на 40% ниже результата 2021 года. По итогам текущего года значение может оказаться на 10–15% меньше и составить около 1,5 млн кв. м. Доля вакантных площадей к концу прошлого года снизилась до 1,8% (с учетом предложения субаренды), а в 2023 году может увеличиться до 2%–2,5%. Средние запрашиваемые ставки аренды на конец 2022 года составляют 5 500 руб./кв. м/год и, вероятно, останутся на этом уровне.
По итогам 2022 года в Московском регионе был введен рекордный объем складских площадей за последние восемь лет – 1,95 млн кв. м. Среди наиболее крупных объектов можно отметить распределительный центр Ozon в индустриальном парке «PNK Парк Пушкино-2» (267,7 тыс. кв. м), распределительный центр «СберЛогистика» в «PNK Парк Пушкино-2» (107,8 тыс. кв. м), распределительный центр X5 Group на Новорижском шоссе (92 тыс. кв. м), корпус №2.2 в логопарке «Софьино» (91 тыс. кв. м), первую очередь распределительного центра DNS в индустриальном парке «Холмогоры» (88 тыс. кв. м).
Динамика ввода складской недвижимости в Московском регионе
Источник: NF Group Research
Крупнейшими из объектов, введенных в 2022 году, стали складские комплексы, построенные по схеме built-to-suit для компаний сегмента онлайн-торговли. Рекордное значение ввода является следствием роста активности на рынке и заключения крупнейших сделок в 2020–2021 гг. преимущественно с представителями сектора e-commerce. Согласно оценкам NF Group, по итогам 2023 года объем ввода может составить около 1,6 млн кв. м (почти на 20% меньше по сравнению с результатами 2022 года), около 40% из которых придется на проекты built-to-suit или на складские комплексы под собственные нужды.
В середине 2022 года в Московском регионе фиксировался выход складских площадей на вторичный рынок ввиду сокращения компаниями занимаемых помещений. Кроме того, предложение пополнилось значительным объемом площадей в субаренду. Тем не менее, во II полугодии резкий рост вакансии в регионе прекратился. По итогам 2022 года доля вакантных площадей составила 1,8% с учетом субаренды, что в абсолютных значениях достигает 411 тыс. кв. м. Стоит отметить, что объем площадей, предлагаемых в субаренду, значительно сократился. Так, в середине года значение достигло 300 тыс. кв. м, а к концу года показатель не превышал 50 тыс. кв. м. В 2023 году доля вакантности ожидается на уровне 2%–2,5% (+0,2–0,7 п. п. к результатам 2022 года).
Динамика доли вакантных площадей на рынке складской недвижимости, Московский регион
Источник: NF Group Research
Показатель средней запрашиваемой ставки аренды был нестабилен на протяжении года и демонстрировал тенденцию к росту. Кроме того, запрашиваемые ставки аренды на объекты, предлагаемые по схеме built-to-suit, в определенный период времени достигли рекордно высоких значений. На конец 2022 года показатель находился на сопоставимом с итогами 2021 года уровне, составив 5 500 руб./кв. м/год. В 2023 году ожидается сохранение текущего значения ставок аренды.
Динамика ставок аренды складских помещений в Московском регионе (без учета НДС и OPEX)
Источник: NF Group Research
За 2022 год совокупный объем сделок на складском рынке Московского региона составил 1,67 млн кв. м, что на 40% ниже результата 2021 года. Начало года отметилось резким снижением спроса: так, в I и II кварталах показатель не превышал 250 тыс. кв. м в каждом из периодов, однако к концу года был зафиксирован его рост: в IV квартале он достиг 780 тыс. кв. м. В 2023 году объем сделок на московском рынке может составить 1,4–1,5 млн кв. м, что на 10–15% меньше значения 2022 года.
Динамика сделок со складской недвижимостью в Московском регионе
(с учетом сделок субаренды)
Источник: NF Group Research
Динамика сделок со складской недвижимостью в Московском регионе в 2022 году, распределение по кварталам (с учетом сделок субаренды)
Источник: NF Group Research
Доля сделок в формате built-to-suit показала минимальное значение за последние 10 лет, сократившись в четыре раза: по итогам 2022 года они занимают 11% в объеме спроса. В абсолютных значениях показатель снизился в шесть раз по сравнению с результатами 2021 года (181 тыс. кв. м в 2022 году против 1 164 тыс. кв. м в 2021 году). Примечательно, что значение по сделкам с готовыми площадями уступает лишь рекордному 2021 году (1 494 тыс. кв. м в 2022 году против 1 545 тыс. кв. м в 2021 году). Таким образом, сокращение спроса произошло за счет уменьшение объема сделок built-to-suit, которое стало следствием резкого роста стоимости строительства во II–III кварталах 2022 года, а также общей неопределенности относительно планов развития крупных потребителей складских площадей.
Распределение сделок в Московском регионе по типу (с учетом сделок субаренды)
Источник: NF Group Research
Представители онлайн-торговли остались основными потребителями складских площадей в Московском регионе – 44% в объеме спроса. По сравнению с прошлым годом доля сделок с компаниями, принадлежащими сегменту розничной торговли, сократилась практически в пять раз, а в абсолютном выражении объем сделок с этим сектором сократился в 7,5 раз.
Распределение спроса по профилю арендаторов и покупателей,
Московский регион (с учетом сделок субаренды)
Источник: NF Group Research
Прошедший год также ознаменовался крупными инвестиционными сделками с индустриальной и складской недвижимостью. Так, за 2022 год в Московском регионе объем инвестиций в этот сегмент вырос на 55% по сравнению с прошлым годом и достиг 72,6 млрд руб. против 46,7 млрд руб. в 2021 году.
Крупнейшие по площади инвестиционные сделки в сегменте складской недвижимости, Московский регион, 2022 год
|
Год |
Квартал |
Объект |
Покупатель |
Площадь, кв.м. |
|
2022 |
IV |
ИП «Южные Врата» |
«Венталл-Девелопмент» * |
460 000 |
|
2022 |
III |
РЦ Ozon |
PLT |
267 700 |
|
2022 |
IV |
«FM Logistic Ступино», |
Central Properties * |
261 000 |
|
2022 |
IV |
РЦ «Вегетта» |
«ЭЛМА ГРУПП» |
182 000 |
|
2022 |
II |
Kaleva Park |
«Венталл-Девелопмент» * |
76 000 |
* - сделки с участием NF Group
Источник: NF Group Research
Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group: «На протяжении 2022 года мы наблюдали значительные изменения в структуре складского рынка: резкое снижение спроса в первом полугодии, уход иностранных игроков, рост доли вакантных площадей. Компании пересматривали планы развития, кроме того, многие проекты, заявленные девелоперами, были “поставлены на паузу”. Тем не менее, к концу года мы зафиксировали рост объема совершенных сделок, за чем последовало снижение доли вакантных площадей. Кроме того, год отметился крупными инвестиционными сделками. Так, при участии консультантов NFGroup был продан индустриальный парк “Южные Врата”, это одна из крупнейших инвестиционных сделок, в рамках которой было продано 460 тыс. кв. м качественных площадей».
