По данным консалтинговой компании NF Group (ex-Knight Frank Russia), по итогам 2022 года в Санкт-Петербурге объем ввода качественной складской недвижимости составит более 400 тыс кв. м, что станет рекордным показателем c 2014 года, при этом строительство большинства проектов стартовало еще в прошлом году. Общий объем сделок в Санкт-Петербурге за период с января по ноябрь 2022 года составил более 300 тыс. кв. м. Ожидается, что концу года показатель может достигнуть 330 тыс кв. м, но все же будет в два раза ниже результата прошлого года, когда было совершено сделок на 660 тыс кв. м. Доля вакантных площадей в регионе находится на низком уровне и составляет 1,5% (с учетом предложений субаренды). В следующем году объем ввода снизится до уровня 250–300 тыс. кв. м, при этом около трети ввода придется на спекулятивные проекты.
По итогам 2022 года в Санкт-Петербурге ожидается один из максимальных объемов ввода качественной складской недвижимости, начиная с 2014 года – более 400 тыс кв. м, что почти в три раза больше, чем в 2021 году. К числу наиболее крупных ожидаемых и уже введенных объектов до конца года можно отнести складской комплекс Ozon в Буграх (135 тыс. кв. м), распределительный центр компании Wildberries в Шушарах (105 тыс. кв. м) и корпус Ozon в PNK Парк Шушары-3 (60 тыс. кв. м).
Динамика ввода объектов по типу складской недвижимости, тыс. кв. м
Источник: NF Group Research
Абсолютное большинство складских площадей, заявленных к вводу в 2022 году, – это проекты, строительство которых стартовало еще в прошлом году. Крупнейшие из них – складские комплексы, строящиеся «под клиента» по схеме built-to-suit. Рекордное значение ввода стало следствием резкого роста рынка и заключения крупных сделок в 2020–2021 гг. Ожидается, что в следующем году объем ввода снизится до уровня 250–300 тыс. кв. м, при этом около трети ввода придется на спекулятивные проекты. Это может служить одним из основных сдерживающих факторов роста объема вакантных площадей. Так, самым ожидаемым и крупнейшим спекулятивным складом следующего года будет проект «100К» площадью 111 тыс. кв. м.
Несмотря на переориентацию международных логистических цепочек на восток, Санкт-Петербург остается важным рынком сбыта, потому и востребованным со стороны компаний. Если в середине года наблюдалась минимальная активность, то, начиная с III квартала, спрос постепенно восстанавливается.
Рост доли вакантных площадей в регионе прекратился, в IV квартале показатель может снизиться до 1,5% с учетом предложений субаренды. Также фиксировался выход на рынок большого объема площадей в субаренду. Основными «поставщиками» площадей в субаренду стали отдельные представители онлайн-торговли и розничного ретейла. Компании пересматривали свои планы, однако не отказывались от складов, предлагая их в субаренду с целью оптимизации затрат и простаивания площадей после сокращения товарных запасов. В текущий момент в субаренду предлагается около 9,6 тыс кв. м площадей.
Динамика доли вакантных площадей на рынке складской недвижимости,
Санкт-Петербург и Ленинградская область
Источник: NF Group Research
Средняя ставка аренды без учета НДС и OPEX на объекты класса А в Санкт-Петербурге и Ленинградской области снизилась по сравнению с итоговым значением I полугодия на 2,5% и составила 5 650 руб./кв. м/год.
Динамика ставок аренды по классу А в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, без учета НДС и OPEX
Источник: NF Group Research
Представители онлайн-торговли остаются основными арендаторами складских площадей в Санкт-Петербурге — 38% закрытых сделок в этом году пришлось на онлайн-ретейлеров, из которых 34% — единственная сделка логистической компании, обслуживающей оператора онлайн-торговли. 23% закрытых сделок пришлись на площади под логистических и транспортных операторов.
Стоит отметить, что в текущий момент компании онлайн-торговли не проявляют большую активность на складском рынке, поскольку изменение социально-экономических условий заставило часть из них приостановить увеличение занимаемых площадей, оптимизировать работу на существующих объектах и пересмотреть свои планы по развитию.
Что касается логистических компаний, то крупные сделки аренды с ними с начала года связаны с запланированным увеличением присутствия на рынке региона, а также с переездом из менее качественных площадей в связи с появлением свободного предложения на рынке.
Распределение спроса по профилю арендаторов и покупателей, Санкт-Петербург и Ленинградская область (с учетом субаренды)
Источник: NF Group Research
Илья Князев, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости, земли NF Group в Санкт-Петербурге (ex-Knight Frank St. Petersburg): «Рекордные показатели ввода 2022 года – заслуга предыдущего периода, когда на фоне низкой вакансии на рынок планировало выйти значительное число проектов. В 2023 ситуация с высоким вводом площадей может частично сохраниться, поскольку некоторые спекулятивные объекты уже перенесены с этого года на следующий. Под конец года также запланирован выход нескольких крупных спекулятивных проектов, что может единовременно увеличить вакансию. В целом же, при сохранении экономической ситуации в течение всего года мы ожидаем сохранение текущей ставки благодаря низкой вакансии».
