Согласно данным консалтинговой компании NF Group, в январе-марте 2024 года транспортные и логистические компании сформировали почти треть спроса на складскую недвижимость классов A и B в Московском регионе, при этом отмечаются рекордно низкие объемы нового ввода и сделок. Общий объем сделок составил 208,5 тыс. кв. м, что на 63% меньше, чем годом ранее. Это самый низкий показатель за последние четыре года. Общая площадь введенной качественной складской недвижимости составила всего 88 тыс. кв. м, что говорит о продолжающемся дефиците предложения на рынке, который приводит к росту арендных ставок.
По итогам I квартала 2024 года в Московском регионе объем сделок со складской недвижимостью классов A и B составил 208,5 тыс. кв. м, что является минимальным показателем за последние четыре года. Также показатель оказался на 63% ниже результата первого квартала прошлого года.
Объем ввода качественной складской недвижимости классов A и B по итогам первых трех месяцев составил 88 тыс. кв. м, что на 56% ниже, чем годом ранее. Показатель ввода в текущей ситуации имеет отложенный эффект и во многом зависит от сделок, заключенных в формате BTS, поскольку спекулятивных проектов по-прежнему очень мало. Срок реализации объекта по схеме строительства под заказчика в среднем составляет около года. В I полугодии 2023 года отмечался относительно небольшой объем сделок в формате BTS, что стало причиной низкого показателя ввода в начале 2024 года.
Кроме того, в эксплуатацию был введен ряд проектов light industrial, общая площадь которых составила 139 тыс. кв. м, что является рекордным квартальным показателем. Общий объем площадей light industrial достиг 419 тыс. кв. м. Также было введено 57 тыс. кв. м спекулятивных производственных зданий.
Динамика объема ввода и сделок складской недвижимости класса А и B,
Московский регион
Источник: NF Group Research
Доля свободных складских площадей по схеме прямой аренды остается на минимальном уровне, в относительных значениях не превышая 0,1%. В Московском регионе отмечается незначительный рост субаренды, тем не менее, это единичные предложения. С одной стороны, это связано со стратегией компаний, которые арендуют склады с запасом для потенциального расширения, однако в краткосрочной перспективе сдают эти помещения в субаренду. Также бывают примеры, когда международные компании, приостановившие деятельность на территории РФ, не расторгают договоры аренды и предлагают свои площади в субаренду. Тем не менее, предпосылки для роста показателя вакантности отсутствуют, и к концу года аналитики NF Group ожидают сохранения доли свободных площадей на околонулевом уровне.
Динамика доли свободных складских площадей, Московский регион
Источник: NF Group Research
В условиях практически отсутствующих свободных складских площадей ставки аренды формируются на основе объема предложения, сформированного при высвобождении арендуемых помещений. К концу I квартала 2024 года чистая средневзвешенная ставка аренды достигла отметки в 9 400 рублей за квадратный метр в год (без учета НДС и ОРЕХ), что означает увеличение этого показателя на 11% с начала года. Предпосылок для снижения ставки в 2024 году нет, по консервативному прогнозу к концу 2024 года показатель достигнет 9 700-9 800 рублей за квадратный метр в год.
Средний уровень арендной ставки складской недвижимости без учета НДС и ОРЕХ, Московский регион, руб./кв. м/год
Источник: NF Group Research
Основными драйверами спроса в I квартале 2024 года на рынке складской недвижимости Московского региона стали транспортные и логистические компании, на которые пришлось 27% заключенных сделок. Доля розничных ретейлеров составила 25%, производственных компаний — 22%. Компании из сферы дистрибуции заняли 19% в структуре сделок. Представители онлайн-торговли сформировали всего 7% от общего объема сделок. Этот квартальный показатель стал минимальным за последние шесть лет. Тем не менее, на конец марта 2024 года в процессе подписания находились крупные сделки с представителями e-commerce, поэтому по итогам года сектор восстановит свой статус лидера спроса на качественные складские площади.
Распределение сделок по профилю арендатора/покупателя,
Московский регион, I кв. 2024 г.
Источник: NF Group Research
Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group: «Снижение объема сделок, которое мы видим по итогам квартала — это следствие нулевой вакансии и повышенных расходов на привлечение капитала. Тем не менее, к концу июня мы ожидаем гораздо больше сделок и по-прежнему прогнозируем, что по итогам 2024 года их общий объем составит порядка 7 млн кв. м по всей России и 3 млн кв. м в Московском регионе. Все это благодаря росту электронной коммерции».
