Аналитики Skladium провели исследование рынка складской недвижимости внутри МКАД и подсчитали площади внутригородских складов. Совокупный объем предложения складов разного класса, которые удалось найти и идентифицировать составляет более 6 млн кв. м, что примерно в 5-6 раз больше тех данных, которые ранее озвучивали консультанты. При этом специалисты Skladium полагают, что реальный объем складских и производственных помещений в городе может быть более чем в 1,5-2 раза выше, то есть не менее 9 млн кв м., в первую очередь за счет производственных помещений, которые не выставляются на рынок аренды.
В отличие от Московской области, основной объем предложения складов в Москве составляют некачественные объекты, которые относят к классу С. В большинстве своем это старый фонд, склады, построенные в 60-90-х годах прошлого века, в том числе, многоэтажные и неотапливаемые здания. Современные качественные склады классов А и В+ составляют всего 515 тыс. кв. м, то есть около 8,5% от общего количества складов внутри МКАД (от 6 млн кв. м). По нашим данным средняя вакансия на складах внутри Москвы составляет 5,1% или 307 тыс. кв. м. При этом большая часть вакансии приходится на склады класса С. В сегменте качественных складов свободных площадей почти нет, так как спрос на них самый высокий. По нашим данным, доступно около 20,5 тыс. кв. м, то есть 4% от качественного предложения и всего 0,3% от общего объема складов. Средняя ставка по Москве колеблется в пределах 6 000-10 000 руб. за 1 кв. м против ставки 5500-6300 для складов класса А в Московской области.
«В ближайшие 5-7 лет рынок складской недвижимости Москвы изменится кардинально, - уверен управляющий партнер Skladium Александр Перфильев. – Последние годы идет активная реорганизация старых городских промзон, где вместо складской и индустриальной недвижимости появляется жилая застройка, торговые и офисные центры, общественные пространства. Вместе с этим, город заинтересован в более эффективной логистике, и мы прогнозируем появление современных складов. На территории Москвы развиваются особые зоны и технопарки, где строить современные склады и высокотехнологические производства можно и нужно. Это не только налоги, но и рабочие места. С учетом того, что вакансия в этом сегменте стремительно падает, а спрос увеличивается (за счет ритейла, экспресс-доставки, e-commerce), разница в ставках между Москвой и областью будет только расти, и расти опережающими темпами. Поэтому мы ожидаем большого интереса девелоперов к новому строительству внутри МКАД. Общее количество складов будет сокращаться, при этом доля современных складов - увеличиваться. По нашим оценкам, общий объем строительства новых качественных складов за 5-7 лет может превысить 300 тыс. кв. м, в том числе это будут многоэтажные склады».
