При этом сегменты продуктового ритейла и e-commerce продолжают обеспечивать стабильный спрос
По данным компании JLL, доля свободных площадей впервые за 3 года прекратила свое падение и составила 3,1%, не изменившись за 2-й квартал. При этом в объектах из списка ТОП-7 институциональных девелоперов, в который входят группа компаний "Сафмар" (УК MLP), Raven Russia, Логопарк Менеджмент, ПСК "Атлант-Парк", Radius Group, ПЛТ и PNK Group, вакантность достигла минимального уровня, в абсолютном значении уменьшившись с 370 тыс. кв. м в конце марта до 317 тыс. кв. м в конце июня. Это снижение было компенсировано освобождающимися площадями в менее крупных отдельно стоящих комплексах.
«На изменение доли свободных площадей разнонаправленно действуют множество факторов, которые частично компенсируют друг друга, — говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL. — С одной стороны, сегменты продуктового ритейла и e-commerce поддерживают в условиях пандемии спрос на складские помещения, а ввод по итогам первого полугодия оказался относительно небольшим. По сравнению с аналогичным периодом 2019 года он сократился на 13% и составил 331 тыс. кв. м. С другой стороны, во 2-м полугодии мы ожидаем появления на рынке 471 тыс. кв. м новых площадей, из которых 300 тыс. кв. м предназначены для сдачи в аренду, в связи с чем высокие объемы поглощения не окажут сильного давления на вакантность. По нашим прогнозам, она останется в рамках 3%-3,5% до конца 2020 года» — поясняет Владислав Фадеев.
Динамика ввода и уровня вакантности на складском рынке Московского региона
Источник: JLL
Среди наиболее крупных спекулятивных проектов можно выделить 4-ю фазу «Внуково Логистик 2» (64 тыс. кв. м) и новый корпус «КлинАвтоТранс» (40 тыс. кв. м). Хотя мы не исключаем переноса сроков сдачи некоторых проектов, интерес к спекулятивному строительству, учитывая очень низкую вакантность и стабильный спрос, сохраняется. По прогнозам JLL, общий ввод за 2020 год может составить около 800 тыс. кв. м, что на 27% ниже, чем в 2019 году.
Распределение будущих площадей за 3—4 кв. 2020 года по типам объектов
Источник: JLL
Общий объем купленных и арендованных площадей за первое полугодие 2020 года составил 508 тыс. кв. м, это в 1,8 раза ниже аналогичного показателя прошлого года, однако выше тех ожиданий, которые были в начале пандемии. Как и в предыдущие периоды, основными драйверами спроса стали сегменты продуктового ритейла (30% от общего объема сделок за первое полугодие 2020 года) и e-commerce (26%). Еще 33% суммарно занимают компании секторов дистрибуции и логистики. По прогнозам компании JLL, активное поглощение площадей компаниями этих сегментов продолжится.
«В ближайшее время мы ожидаем активного развития компаний онлайн-торговли и логистики, в том числе большого количества проектов, реализованных в форматах built-to-suit, как на продажу, так и в аренду. Так, в начале июля команда JLL заключила крупнейшую за всю историю складского рынка России сделку, в рамках которой PNK Group построит для компании «ВсеИнструменты.ру» новейший складской комплекс общей площадью более 180 тыс. кв. м, — комментирует Евгений Бумагин, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL. — По нашим прогнозам, если такой уровень активности сохранится, общий объем спроса к концу года может превысить 1 млн кв. м».
Устойчивый, несмотря на пандемию, спрос и низкая вакантность на рынке оказывают давление на ставки аренды, однако неопределенная макроэкономическая ситуация не позволяет девелоперам их увеличивать. Во 2-м квартале 2020 года максимальные ставки аренды не изменились, составив 4,1— 4,2 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Мы ожидаем их стабильности на протяжении и 2-й половины 2020 года.
