По объему предложения Воронежская область занимает пятое место на складском рынке России, не считая Москвы и Санкт-Петербурга. В регионе насчитывается около 600 тыс. кв. м качественных складских объектов и более 200 тыс. кв. м объектов старого фонда, представляющих собой переформатированные заводы и фабрики в складские помещения.
Аналитики Skladium изучили предложение складских помещений, оценили текущее состояние и перспективы рынка.
Класс «А»
Основной объем складов класса «А» сосредоточен в Рамонском районе Воронежской области, что объясняется выгодным расположением рядом с международным аэропортом и трассы М-4 «Дон». Средняя арендная ставка за склад класса «А» составляет 420 руб./кв. м/месяц (включая НДС и OPEX).
Класс «В»
В Левобережном и Коминтерновском районах расположены склады «В»-класса, средняя ставка на которые составляет 270 руб./кв. м/месяц.
Класс «С»
Склады класса «С», составляющие по количеству предложений, основной объем рынка складской недвижимости сосредоточены в Железнодорожном, Коминтерновском и Левобережном районах Воронежа. Средняя арендная ставка составляет порядка 170 руб. /кв. м/месяц.
Новое предложение
Количество высококлассных объектов не увеличивается - в 2016-18 гг. в Воронеже не было построено ни одного спекулятивного склада. Одним из крупнейших девелоперов Воронежа является ВЛК, первым построивший складской комплекс класса «А» в регионе и выступивший девелопером крупных проектов по строительству распределительных центров для X5 Retail Group.
Крупнейшие склады Воронежа:
ВЛК - 55 700 кв. м
Аэробус - 40 600 кв. м
АВС Логистика - 31 000 кв. м
Химоптторг - 27 000 кв. м
Норман - 22 000 кв. м
Каскад-Воронеж - 21 300 кв. м
Все масштабные проекты, реализованные за последние несколько лет, были реализованы по принципу Built-to-Suit и имели конечного пользователя – «Норман» (2016), склад для сети магазинов «Красное и Белое» (2017), логистический центр ЭТМ (2017). Также стоит отметить, что сделки были заключены без участия консультантов.
С другой стороны, в регионе продолжают появляться новые производства. В Воронежской области действуют четыре индустриальных парка: Масловский, Перспектива, Лискинский и Бобровский.
Особой популярностью пользуется «Масловский», резиденты которого специализируются в сфере обрабатывающей промышленности. На территории индустриального парка готовятся или уже выпускают продукцию 18 резидентов. Только в 2018 году о намерении запустить производство заявили 5 компаний, среди них – DoorHan, «Ангстрем», «БМА Руссланд», Bionorica.
Тенденции и перспективы
Таким образом, ситуация на Воронежском складском рынке соответствует общероссийской тенденции: несмотря на достаточно низкий процент вакантных площадей, который составляет около 6%, девелоперы сосредоточены на формате BTS и не спешат со строительством новых складских комплексов, пока не найдут арендатора.
«Низкая вакансия и отсутствие нового ввода делают рынок складской недвижимости Воронежа перспективным с точки зрения спекулятивного строительства, - отмечает директор департамента складской и индустриальной недвижимости ILM, руководитель проекта Skladium, Александр Перфильев. - В городе наблюдается потребность малых (менее 5 тыс. кв. м) и средних (5 – 10 тыс. кв. м) площадок под задачи логистических и дистрибуционных компаний. На сегодняшний момент девелоперов останавливает низкий уровень ставок, но с учетом продолжающегося снижения вакансии, ситуация может в ближайшее время поменяться. В выигрыше будет тот, кто точнее спрогнозирует переломный для рынка момент».
