Эксперты NF Group проанализировали изменение цен на основные материалы и работы, влияющие на стоимость строительства качественных складов класса А и производственных объектов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Так, возведение сухого склада в октябре 2023 года обошлось бы девелоперу в 62 500 руб./кв. м, что на 11% больше, чем годом ранее, строительство производственного объекта формата light industrial подорожало на 10%, до 67 000 руб./кв. м, а производственного здания пищевого назначения — на 7%, до 103 000 руб./кв. м. В перспективе рост стоимости строительства может продолжиться, однако ужесточение денежно-кредитной политики и рост ключевой ставки могут сдержать рост или снизить его темпы.
Эксперты компании NF Group оценили годовую динамику изменения стоимости основных материалов, задействованных при строительстве складских и производственных объектов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Стоимость строительных материалов и комплектующих, использующихся при строительстве, увеличилась за год от 1% до 55% на разные позиции. Как результат — по итогам октября 2023 года возведение сухого склада без учета стоимости земельного участка, подключения внешних сетей и НДС обойдется девелоперу на 11% дороже, чем годом ранее, — 62 500 руб./кв. м, производственного объекта формата light industrial — на 10%, до 67 000 руб./кв. м, производственного здания пищевого назначения — на 7%, до 103 000 руб./кв. м.
Станислав Алексеенко, руководитель отдела строительного аудита и управления проектами NF Group в Санкт-Петербурге: «Ситуация на рынке сырья не только влияет на цены материалов, но и корректирует себестоимость производства других составляющих. С начала 2022 года возник дефицит некоторых компонентов на рынке — цемента, фенолформальдегидных связующих, металлопроката, меди, алюминия, полиэтилена и других, — что было обусловлено логистическими сложностями в связи с ограничением поставок из-за рубежа, а также некорректным прогнозированием спроса при планировании закупок сырья и загрузки производства. В 2023 году уже произошло удорожание некоторых комплектующих и ожидается продолжение этого тренда, что несомненно скажется на стоимости строительства в целом».
Согласно данным NF Group в Санкт-Петербурге, при строительстве склада или производственного объекта весомая доля затрат (30–42%) в структуре себестоимости строительства приходится на конструктивные решения, включающие в себя каркас, кровлю, полы, перекрытия; на внутренние инженерные сети приходится 21–36% затрат; на фасады и наружный контур — 7–12%. Таким образом, колебания стоимости на металлоконструкции, цемент, бетон, сталь, минеральную вату, кабельную продукцию могут в значительной степени скорректировать себестоимость проекта.
Так, в 2022 году наблюдалось снижение цен на сталь, что напрямую было связано с ограничением на вывоз лома черных металлов за пределы ЕАЭС и введением заградительных пошлин. Однако уже в этом году стоимость стали марок С345 и С245 выросла на 8–10% по сравнению с прошлым годом, до 96 000–100 000 руб. за тонну. Уменьшение экспорта лома черных металлов напрямую сказалось и на цене арматурной стали: ее стоимость за год увеличилась на 18%, до 63 000 руб. за тонну. В связи с ростом цен на металлопрокат цена железобетонных свай уже к октябрю текущего года выросла до 22 000 руб. за штуку, показав прирост 36% к значениям аналогичного периода прошлого года.
Стоимость профилированного листа, применяемого для конструкций кровли, увеличилась на 1% относительно итогов прошлого года, составив при этом чуть более 1 500 рублей за погонный метр. То есть после взрывного роста в 2021 году и последующего снижения в третьем квартале 2022 года цена не претерпела значительных изменений. В сегменте минераловатного утеплителя с октября 2022 года цены увеличились на 7%, до 2 400 руб. за упаковку.
Закономерным образом увеличилась стоимость сэндвич-панелей, поскольку ее ключевыми составляющими являются сталь и утеплитель. Рынок столкнулся с недостаточным предложением минеральной ваты, в связи с чем произошел резкий скачок стоимости готового изделия. Уже к октябрю средняя цена квадратного метра сэндвич-панелей превысила уровень цен прошлого года на 55%, составив порядка 3 750 руб./кв. м. Поставщики объясняют существенный рост недостатком сырья ввиду переориентации производителей минеральной ваты на менее плотные номенклатуры вследствие высокого спроса со стороны девелоперов жилой недвижимости.
Стоимость карьерного песка в Ленинградской области за год выросла на 8%, до 960 руб. за куб. м и достигла максимальных значений за последние три года. Причиной удорожания стало увеличение налогов, расходов на перевозку, рост цен на топливо и содержание техники.
Бетон за аналогичный период подорожал более чем на 54%, до 6 900 руб. за один куб. м, что напрямую связано с ростом цен на щебень и песок, входящих в его состав, а также с увеличением стоимости перевозки.
Стоимость кабельно-проводниковой продукции за год увеличилась с 39 руб. м. п. до 59 руб. м. п., показав рекордное удорожание за весь период наблюдений (+51%), что может быть обусловлено увеличением цен на металл и пластик.
Динамика изменения стоимости строительных материалов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области год к году
Источник: NF Group Research
До конца 2023 года запрашиваемая цена строительства сухого склада класса A в Санкт-Петербурге по схеме built-to-suit может вырасти до 56 000–63 000 руб./кв. м (без учета НДС). Стоимость строительства производственного объекта формата light industrial увеличится до 62 000–69 000 руб./кв. м (без учета НДС), а стоимость строительства производственного объекта пищевой промышленности может составить 94 000–104 000 руб./кв. м (без учета НДС).
Динамика себестоимости строительства сухого склада класса А в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, тыс. руб./кв. м без учета НДС[1]
Источник: NF Group Research
Станислав Алексеенко добавляет: «Наиболее „удачным“ моментом для контрактования строительства и закупки материалов можно было бы назвать период IV квартала 2022 — II квартала 2023 года. Заказчики-застройщики, которые отложили принятие решений о строительстве, уже видят необходимость пересмотреть бюджеты и начать стройку, не откладывая ее на потом. Риски продолжения инфляционного давления сохраняются и могут оцениваться как „вероятные“ в среднесрочной перспективе. Дополнительным фактором может являться традиционный пересмотр цен с наступлением нового 2024 года».
[1] для здания площадью 20 000 кв. м, без учета стоимость земельного участка, прокладки внешних сетей и строительства вспомогательных сооружений
