Новая технологическая компания (НТК), созданная бывшим топ-менеджером ЛУКОЙЛа, ведёт переговоры о покупке 100 тыс. кв. м в логопарке «Данилово» (Московская область) за 8–9 млрд руб, сообщает «Коммерсантъ». На фоне охлаждения интереса к складской недвижимости такой шаг выглядит нетривиально — и показывает, как изменяется стратегия крупных инвесторов на рынке логистики.
Кто покупает: от нефтепродуктов к недвижимости
НТК — структура, которая изначально не ассоциировалась с девелопментом. Основанная в 2014 году Валерием Субботиным, экс-топ-менеджером ЛУКОЙЛа, компания последние годы активизировалась в сфере коммерческой недвижимости. В 2022 году НТК приобрела офисы в строящемся бизнес-парке «Останкино», а ранее — два крупных логистических комплекса в Подмосковье (в парках «ПНК Белый Раст» и «ПНК Жуковский»).
Переход в недвижимость может объясняться желанием зафиксировать капитал в физически устойчивых активах с понятной доходностью. Тем не менее, выбор именно логопарка в текущей рыночной ситуации заслуживает внимания.
Объект сделки: логопарк «Данилово»
По данным источников «Коммерсанта», речь идёт о складе в деревне Данилово Домодедовского района. Площадь — около 100 тыс. кв. м. Первоначально объект строится под нужды ритейлера «Всеинструменты.ру», но компания может отказаться от части площадей и сдать их в субаренду. Это создаёт потенциальное окно для нового арендатора.
Оценка стоимости сделки — от 8 до 9 млрд руб. Сумма может корректироваться в зависимости от доли незанятых площадей и потенциала индексации ставок. Интересно, что к сделке может быть привлечён Сбербанк в качестве партнёра по финансированию.
Контекст: рынок складской недвижимости в фазе охлаждения
Сделка происходит на фоне снижения инвестиционной активности на рынке складской недвижимости. По данным IBC Real Estate, за 9 месяцев 2025 года объём инвестиций по России упал на 32% год к году — до 100 млрд руб. Это результат общего ослабления спроса, роста вакантности и давления на арендные ставки.
Эксперты указывают, что ранее инвесторы покупали активы с низким потоком и потенциалом роста доходности. Сегодня такой стратегии сложнее придерживаться: рынок приближается к насыщению, а пик арендных ставок — уже позади. В проекте «Данилово» этот риск особенно актуален, поскольку он сдавался в период максимального спроса.
Почему логистика всё ещё интересна инвесторам
Несмотря на снижение активности, складская недвижимость остаётся одним из немногих сегментов, демонстрирующих устойчивую доходность и стабильный интерес со стороны арендаторов — прежде всего, ритейла и e-commerce. По данным CMWP и Ricci, логопарк «Данилово» может быть привлекательным благодаря масштабу, локации и потенциальной гибкости в размещении арендаторов.
Массовый приход непрофильных инвесторов (в том числе из сырьевых и ИТ-секторов) подтверждает двоякую тенденцию: с одной стороны, склады стали инструментом сохранения капитала, с другой — рынок рискует войти в фазу перегрева. В таких условиях выигрывают те, кто умеет грамотно работать с арендным потоком и адаптировать объекты под новые форматы логистики.
Что это значит для рынка
Если сделка состоится, это подтвердит важную рыночную тенденцию: логистика в России переходит от фазы спекулятивного девелопмента к фазе институциональных инвестиций. Участие структур вроде НТК может означать формирование новых игроков на границе между логистикой, девелопментом и индустриальными инвестициями.
Появление таких инвесторов способно повысить требования к качеству складов, повысить конкуренцию на рынке арендаторов и стимулировать развитие сопутствующих сервисов: TMS/WMS-систем, аутсорсинга логистики, интеграции с маркетплейсами.
