Объем недвижимости в составе розничных ЗПИФов за первое полугодие 2025 года увеличился почти на треть, достигнув 4,7 млн кв. м. На фоне высокой инфляции и волатильности рынков фонды усиливают фокус на складские активы как наиболее устойчивый сегмент. Что стоит за этим ростом — и насколько потенциал этого рынка уже реализован?
Рынок розничных ЗПИФов: ускорение роста
По данным IBC Real Estate и УК «Альфа-Капитал», за шесть месяцев 2025 года объем недвижимости в розничных ЗПИФах вырос на 1,1 млн кв. м — против 1 млн кв. м за весь 2024 год. Совокупный портфель таких фондов достиг 4,7 млн кв. м. Рост происходит на фоне переоценки недвижимости как класса активов: инвесторы ищут защиту от рыночной нестабильности и инфляционного давления.
Розничные ЗПИФы — это паевые инвестиционные фонды, открытые для широкой аудитории (более 20 пайщиков), и отличающиеся высокой прозрачностью и ликвидностью. Хотя на них приходится лишь четверть от общего объема недвижимости во всех ЗПИФах (0,6 трлн руб. из 2,4 трлн руб. по состоянию на 30 июня 2025 года), темпы роста и масштаб сделок в розничных фондах продолжают набирать обороты.
Драйверы: спрос, защита от волатильности и активность УК
В условиях неопределенности интерес к недвижимости как к защитному активу усиливается. В отличие от акций и облигаций, недвижимость демонстрирует низкую корреляцию с волатильными рынками и обеспечивает стабильный денежный поток. Это делает её особенно привлекательной для розничных инвесторов, в том числе с умеренным уровнем риска.
Параллельно растет и институциональная активность управляющих компаний. В первой половине 2025 года в интересах розничных фондов было приобретено 13 складских объектов (872 тыс. кв. м), 179 квартир, 325 апартаментов, а также коммерческие помещения в формате стрит-ретейла. Причем более 1 млн кв. м недвижимости уже куплены, но пока не учтены в официальной структуре активов — они будут включены в ЗПИФы в ближайшее время.
Фокус на складскую недвижимость: устойчивость и доходность
Основной прирост метража обеспечили сделки в сегменте складской логистики. Склады продолжают доминировать в структуре активов розничных фондов — их доля достигает 80%. Причины — устойчивость спроса, длительные договоры аренды и высокая доходность.
Даже несмотря на коррекцию ставок в отдельных локациях, средняя арендная ставка для складов класса A выросла почти в 3 раза за пять лет: с 4 200 руб. до 11 500 руб. за кв. м в год (без учета НДС и расходов). Это один из лучших результатов на рынке доходной недвижимости.
Кроме того, в 2025 году на рынок вышли первые объекты формата light industrial — универсальные пространства, сочетающие склад, офис и производственную функцию. Они пока занимают незначительную долю (33 тыс. кв. м), но могут стать новым направлением диверсификации портфелей УК.
География и структура объектов: от «стандарта» к диверсификации
Наиболее активная концентрация сделок наблюдается в Московском регионе и ряде крупных региональных центров. Среди ключевых сделок — покупка 243 тыс. кв. м в Дмитровском ЛП (Central Properties), а также объекты в Саратове, Красноярске и Обухово.
На этом фоне растет интерес к диверсифицированным фондам. Управляющие компании начинают формировать портфели, в которых сочетаются жилые, офисные и торговые объекты. Один из новых фондов уже объединил офисную и жилую недвижимость, а до конца 2025 года ожидается запуск розничных ЗПИФов с фокусом на торговые центры.
Пока доля розничных ЗПИФов на рынке коммерческой недвижимости остается низкой — около 3% от всего объема качественных площадей в РФ. Это означает значительный потенциал для расширения.
Динамика СЧА и прогнозы
С начала 2025 года стоимость чистых активов (СЧА) розничных ЗПИФов выросла на 17% и достигла 573 млрд руб. Драйверами роста стали переоценка недвижимости в портфелях и увеличение доли складов.
Динамика СЧА розничных ЗПИФов (млрд руб.)
| Период | СЧА (млрд руб.) | Изменение, % г/г |
|---|---|---|
| 2022 | 207 | — |
| 2023 | 359 | +73% |
| 2024 | 491 | +37% |
| 1 пол. 2025 | 573 | +17% |
Источник: IBC Real Estate, 2025
Ожидается, что к концу года СЧА превысит 600 млрд руб., учитывая дальнейший приток средств и включение новых активов в фонды. Снижение ставок по депозитам также поддерживает интерес инвесторов к альтернативным инструментам с прогнозируемым денежным потоком.
Заключение
Рынок розничных ЗПИФов недвижимости демонстрирует уверенное ускорение: высокие темпы прироста активов, смещение фокуса в сторону устойчивых складских сегментов, растущая диверсификация фондов и сохранение инвестиционного интереса даже в условиях турбулентной макросреды. При текущей доле в 3% от объема качественной коммерческой недвижимости в России у розничных ЗПИФов есть значительное пространство для роста. Это делает их важным инструментом для инвесторов, стремящихся к сбалансированной доходности в новом инвестиционном цикле.
