Один из крупнейших ритейлеров России, X5 Group, делает ставку на стратегическое развитие логистики. По информации «Коммерсанта», компания ведёт переговоры о строительстве логопарка площадью 50 тыс. кв. м в районе Ногинска (восток Подмосковья). Потенциальный подрядчик — девелоперская группа «Ориентир» Елены Бондарчук.
Сделка планируется в формате built-to-suit — строительство под конкретные требования заказчика с последующим выкупом. Такой подход становится всё более востребованным на фоне замедления спекулятивного строительства и высокой ключевой ставки ЦБ.
Почему X5 идёт в логистику?
X5 Group управляет розничными сетями «Пятёрочка», «Перекрёсток» и «Чижик», имея более 27 тыс. магазинов и 71 распределительный центр по стране. В 2024 году компания показала рост выручки на 24,2% (до 3,9 трлн руб.) и чистой прибыли на 21,9% (до 110 млрд руб.).
Такой масштаб требует не просто логистики — а гибкой, технологичной инфраструктуры. Новый логопарк в Подмосковье, вероятно, будет включать мультитемпературное хранение, что критично для фуд-ритейла. По оценке экспертов, инвестиции в объект могут составить от 5,5 до 7 млрд руб.
Внутренний импорт X5, которым занимается дочерняя компания «Арвиай», также требует собственных мощностей для консолидации и распределения товаров — особенно в условиях внешнеэкономических изменений.
Почему BTS выходит на первый план?
На фоне ключевой ставки в 16% (на начало 2025 года), рынок складской недвижимости всё чаще ориентируется на BTS-формат. Строительство «впрок», без гарантированного арендатора, становится экономически нецелесообразным.
По прогнозу Nikoliers, в 2025 году в России будет введено 5,4 млн кв. м логопарков, 52% из них — это BTS и объекты под собственное использование.
Если проект финансируется банковским кредитом (до 70% от суммы), то ставка аренды может доходить до 18–20 тыс. руб. за кв. м в год. Тогда как рынок готов платить в среднем 11–12 тыс. руб. — возникает серьёзный разрыв в экономике проекта.
Альтернативный сценарий: продать и арендовать обратно
Ряд крупных игроков используют стратегию sale & leaseback. Например, Ozon продал свой склад в Твери (70 тыс. кв. м) компании Central Properties, продолжив использовать его на правах аренды. Такой подход позволяет высвободить капитал и снизить долговую нагрузку — особенно актуально при высокой стоимости финансирования.
Не исключено, что и X5 Group рассмотрит такой шаг в будущем, после завершения строительства.
Что это значит для рынка?
-
Спекулятивное строительство сокращается, уступая место точечным проектам под клиента.
-
Крупные ритейлеры переходят к активному управлению логистической инфраструктурой.
-
Восток Подмосковья становится новым логистическим хабом — близость к трассам М7 и М12 делает регион удобным для распределения в соседние области, вплоть до Владимира.
