Москва подходит к максимальному за 12 лет объёму ввода офисов на фоне слабого спроса и растущей вакантности. Для компаний это расширяет выбор площадей и создаёт больше пространства для переговоров по аренде, хотя средние запрашиваемые ставки пока продолжают расти.
Предложение растёт быстрее спроса
По данным IBC Real Estate, по итогам III квартала 2026 года в Москве введено 43 бизнес-центра общей офисной площадью 836 тыс. кв. м — на 52% больше, чем годом ранее. На класс А пришлось 84% нового строительства. По итогам года консультант прогнозирует ввод 1,066 млн кв. м — максимальный показатель с 2014 года, если сроки части проектов не перенесут.
Рост предложения совпал со слабым спросом. Общая вакантность достигла 7,1%, прибавив 2,3 п.п. год к году. В объектах, которые планируется ввести до конца 2026 года, нереализованными остаются 91 тыс. кв. м, или 43,7% площадей. IBC Real Estate оценивает, что новый ввод добавит к общей вакантности около 0,4 п.п.; по итогам года показатель может достичь 7,8%.
Дополнительное предложение приходит со вторичного рынка. В классе А доля свободных площадей достигла 8,7%. IBC Real Estate связывает рост в том числе с выходом блоков и этажей, которые розничные инвесторы покупали не для собственного использования. Новые бизнес-центры конкурируют за арендатора не только между собой, но и с уже построенными объектами.
Средняя ставка скрывает расслоение рынка
К концу III квартала средневзвешенная запрашиваемая ставка по Москве достигла 33,2 тыс. руб. за кв. м в год без НДС, OPEX и коммунальных услуг — на 11% выше уровня годичной давности. Рост связан в том числе с выходом дорогих площадей в недавно введённых бизнес-центрах. В классе А ставка выросла на 17%, однако в сопоставимых объектах она стагнирует или снижается. В проектах с длительной экспозицией и за пределами центральных районов IBC Real Estate фиксирует снижение в среднем на 5–10%.
Читайте также: Офисное предложение растёт быстрее спроса: компании выбирают гибкость вместо расширения
Что меняется для бизнеса
Для компаний растущая вакантность прежде всего расширяет выбор корпоративной инфраструктуры. Это создаёт больше пространства для переговоров по условиям аренды в части объектов, особенно за пределами наиболее дефицитных локаций.
Для логистических, торговых, e-commerce и производственных компаний этот сигнал связан не с товарными потоками напрямую, а с размещением функций, которые обеспечивают их управление: закупок, IT, аналитики, финансов и операционных подразделений. Офисная недвижимость здесь выступает как ресурс операционной модели, стоимость и доступность которого становятся более вариативными.
Новое офисное предложение в Москве растёт быстрее спроса, а вакантность продолжает увеличиваться. Средние ставки пока скрывают часть этого давления, но расслоение рынка уже расширяет выбор арендаторов и пространство для переговоров по отдельным объектам.
