Повышение ключевой ставки Банком России до рекордных 21% в октябре 2024 года и увеличение банковских ставок по депозитам до 23% годовых вновь поставили перед инвесторами важный вопрос: какие вложения окажутся более выгодными — недвижимость или депозиты? Исследование IBC Real Estate показало, что вложения в коммерческую недвижимость способны не только обойти доходность депозитов, но и лучше сохранить капитал в условиях инфляции.
Динамика роста стоимости офисного здания, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
Сравнение доходности: недвижимость vs депозиты
При анализе рентабельности двух инструментов эксперты IBC Real Estate рассмотрели сценарий инвестиций в офисное здание класса В+ и модель размещения средств на депозитах в течение 5 лет.
-
Недвижимость:
Покупка бизнес-центра за 1 млрд руб. с арендным потоком (28 тыс. руб. за кв. м в год) обеспечивает ставку капитализации в 12,2%. За 5 лет совокупный доход от аренды после расходов и налогов составит 690 млн руб., а стоимость объекта вырастет на 25%, достигнув 1,252 млрд руб. Внутренняя ставка доходности (IRR) по такому объекту достигает 13,4%. -
Депозиты:
Несмотря на привлекательные краткосрочные ставки до 23%, для среднесрочных вкладов (5 лет) доходность значительно ниже. В расчетах принята среднегодовая ставка 20% в начале периода с её снижением до 6,5% к концу срока. С учётом налогов на прибыль (25%) и инфляции, чистая доходность депозитов за 5 лет составила лишь 9,9%, а реальная стоимость капитала снизилась на 27%.
Динамика изменения начисления по депозитам и стоимости денег, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
Ключевые выводы:
- Коммерческая недвижимость обеспечивает доходность, превышающую депозиты в 1,4 раза.
- Недвижимость сохраняет и увеличивает капитал, в то время как депозиты подвержены обесцениванию из-за инфляции.
- Для долгосрочных инвестиций недвижимость остаётся более эффективным инструментом.
Сравнение рентабельности вложений в недвижимость и депозиты:
Источник: IBC Real Estate
Микаэл Казарян, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate, подчёркивает:
«При выборе наиболее оптимального варианта для сохранения и приумножения капитала инвестор ориентируется не только на заявляемую доходность, но также на реальную прибыль и сроки вложений. Депозиты являются, скорее, краткосрочным инструментом (в среднем 1–3 года), покупка недвижимости, напротив, — долгосрочная инвестиция, срок окупаемости которой составляет в среднем 7–8 лет».
Также он отмечает:
«По нашим данным, на конец декабря 2024 года совокупный объем инвестиционных сделок с недвижимостью России составляет 1 047 млрд руб., что на 20% превосходит итоговый результат 2023 года, который считался беспрецедентно высоким в истории наблюдений рынка. В 2025 году мы ожидаем на рынке снижение инвестиционной активности и снижение объемов вложений. Основной причиной является неопределенность бизнес-среды в условиях жесткой денежно-кредитной политики. При этом рекордный объем ликвидного денежного потока, ввиду репатриации капиталов, будет способствовать стабилизации рынка недвижимости. В связи с этим ожидается сохранение и приумножение тенденции на инвестиционные вложения за счет собственных средств».
