Новый виток офисного строительства в Москве приостановился. Не потому, что упал спрос или замедлилась экономика. Причина — в нехватке площадок, градостроительных ограничениях и отсутствии утверждённых проектов. Иными словами, рынок упёрся в физический и юридический «потолок».
Предложение почти исчерпано — и это надолго
По данным IBC Real Estate, на конец августа 2025 года в Москве было сдано всего 32 тыс. кв. м офисных площадей класса А и B — это в 2,6 раза меньше, чем за тот же период год назад. Для сравнения: в 2023 году было построено около 700 тыс. кв. м.
Аналитики прогнозируют, что по итогам года будет введено не более 230 тыс. кв. м, и даже в 2026-м — не более 300 тыс. кв. м. Это означает: дефицит сохраняется, а рынок стремительно сжимается.
Почему не строят? Основные причины
Причин дефицита сразу несколько, и они — структурные:
1. Проблемы с земельными участками
Во многих локациях с высоким спросом просто не осталось свободной земли под новое офисное строительство. Особенно в таких зонах, как Москва-Сити, деловая часть Пресни, Садовое кольцо.
2. Регуляторные барьеры
Проекты тормозятся из-за отсутствия согласованных Градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ). Как отмечают участники рынка, «можно иметь проект, землю, спрос — и всё равно не получить разрешения».
3. Транспортная и инженерная нагрузка
Даже при наличии земли, новые проекты упираются в инфраструктурные ограничения — недостаток инженерных мощностей, перегрузка дорог, сложная интеграция с метро и другими городскими системами.
4. Ориентация на редевелопмент
Многие девелоперы перешли от нового строительства к редевелопменту старых объектов, особенно в пределах ТТК. Это проще согласовать, но это не увеличивает общий объём предложения.
Арендаторы столкнулись с нехваткой качественного предложения
Востребованные бизнес-центры перегружены. По данным CBRE, вакансия в премиальных зданиях в центре Москвы ниже 5%, а в самых ликвидных — и вовсе стремится к нулю. Это вынуждает компании:
-
выходить на периферию (например, на Ленинградку или в Коммунарку),
-
переплачивать за «почти подходящие» объекты,
-
отказываться от расширения, чтобы удержать текущие метры.
Между тем, по оценкам консалтинговых агентств, спрос на качественные офисы сохраняется стабильным, особенно в IT, юрсекторе, телекомах и медиа.
Последствия для рынка: рост цен и сдвиг приоритетов
- Арендные ставки уже начали расти. В некоторых зонах Садового и ТТК рост составил до 15–20% за год.
- Девелоперы усиливают редевелопмент — меняют ТЦ на офисы, трансформируют старый фонд.
- Внимание смещается на гибкие форматы — коворкинги, гибридные площади, модульные офисы.
- Инвесторы ищут объекты с быстрой оборачиваемостью — редевелопмент выходит на первый план.
Что это значит для логистики и бизнес-планирования
Дефицит офисных площадей меняет повестку не только у девелоперов, но и у логистических операторов:
-
Появляется спрос на складские офисы (офис + склад) — особенно в черте МКАД.
-
Рост стоимости центральных площадей заставляет HQ-компании переносить back-office за пределы города.
-
Больше внимания к транспортной доступности объектов, особенно в зонах, не перегруженных.
-
Повышаются требования к дизайну и инженерии — гибкость планировок и инфраструктурная «подготовленность» становятся ключевыми активами.
Вывод: дефицит — это не временно, а надолго
Рынок офисной недвижимости Москвы впервые за долгие годы столкнулся не с падением спроса, а с ограничением роста предложения. Причины — системные: от исчерпания локаций до городских правил игры.
Для участников рынка это означает:
-
нужно адаптироваться к высококонкурентной борьбе за квадратные метры,
-
пересматривать стратегию, делая ставку на функциональность, гибкость и реновацию,
-
переосмысливать, где будет находиться бизнес через 2–3 года.
