На начало 2025 года иностранные компании остаются владельцами 6,3 млн кв. м коммерческих помещений в России, что составляет менее 5% от общего объема рынка качественной недвижимости страны. Несмотря на это, этот показатель значительно сопоставим с объемом проданных иностранных активов за последние три года — 6,6 млн кв. м, что в свою очередь представляло 51% от общего стока на февраль 2022 года.
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, зарубежные компании удерживают значительный объем активов, причем наибольшие доли занимают торговая и складская недвижимость — по 40%, а офисные объекты составляют лишь 16%, при этом гостиничные активы иностранных операторов составляют лишь 3%.
Структура активов в России, остающихся в собственности зарубежных компаний, по сегментам недвижимости, млрд руб.*
Источник: IBC Real Estate
Среди тех, кто продолжает владеть коммерческой недвижимостью в России, можно отметить такие крупные компании, как ГК Enka, Metro, Globus, Lotte Group и Renaissance Construction. Однако для большинства из них сокращение присутствия в России не стоит в стратегических планах. Прогнозы аналитиков указывают, что в ближайшие годы лишь около четверти объектов могут быть реализованы, что составляет примерно 1,3–1,4 млн кв. м.
Ключевые объекты недвижимости, остающиеся в собственности зарубежных компаний
|
Объект |
Сегмент |
Регион |
Площадь, тыс. кв. м |
Владелец |
Страна владельца |
|
БЦ «Кунцево Плаза» |
Офисный |
Москва |
245 |
ENKA |
Турция |
|
БЦ «Башня на набережной» |
Офисный |
Москва |
240 |
ENKA |
Турция |
|
ТРЦ «Каширская Плаза» |
Торговый |
Москва |
197 |
ENKA |
Турция |
|
Логопарк Дмитровский |
Складской |
МО |
217 |
Ghelamco |
Бельгия |
|
ТЦ «Глобус Щёлково» |
Торговый |
МО |
44 |
Globus |
Швейцария |
|
ТЦ «Глобус Котельники» |
Торговый |
МО |
33 |
Globus |
Швейцария |
|
БЦ «Lotte Plaza» |
Офисно-гостиничный |
Москва |
133 |
Lotte Group |
Корея |
|
СК Metro Group Парк Богородск |
Складской |
МО |
75 |
Metro C&C |
Германия |
|
БЦ Renaissance Plaza |
Офисный |
Санкт-Петербург |
36 |
Renaissance Development |
Турция |
|
БЦ Renaissance Business Park |
Офисный |
Санкт-Петербург |
35 |
Renaissance Development |
Турция |
Источник: IBC Real Estate
Активное сокращение активов иностранных владельцев началось с 2022 года, когда геополитическая ситуация начала существенно меняться. За три года компании продали 6,6 млн кв. м коммерческой недвижимости, что сравнимо с объемом стока, оставшегося в их собственности на данный момент. В период с 2022 по 2024 год было заключено 60 сделок с иностранными активами на сумму около 465 млрд рублей (с учетом дисконта). Наибольший объем продаж был зафиксирован в 2023 году: 23 сделки, из которых три — портфельные, с суммарным объемом 259 млрд рублей. Среди наиболее значимых сделок прошлого года — продажа 14 ТРЦ «МЕГА» от Ingka Centers, портфеля 10 отелей Wenaas Group и ТЦ «Метрополис» инвестфонда Hines. В 2024 году тенденция продажи иностранных активов несколько снизилась: было заключено 18 сделок на общую сумму 99 млрд рублей, что составляет 9% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость в России. Для сравнения, в 2023 году этот показатель составлял 30%, а в 2022 году — 22%. В 2025 году ожидается дальнейшее снижение активности, при этом объем транзакций, по прогнозам, составит около 50 млрд рублей.
Динамика инвестиционных сделок по выходу иностранных собственников из российских активов коммерческой недвижимости*
Источник: IBC Real Estate
Топ-10 крупнейших инвестиционных сделок по продаже активов иностранных собственников за 2022-2024 гг.
|
Сегмент |
Объект |
Площадь, тыс. кв. м |
Цена продажи, млрд руб. |
Продавец |
Страна продавца |
Покупатель |
Страна покупателя |
Год |
|
Торговый |
14 ТРЦ «МЕГА»* |
2 300 |
Конфи-денциально |
Ingka Centres |
Швеция |
Группа «Газпромбанк» |
Россия |
2023 |
|
Торговый |
ТРЦ «Метрополис»* |
205 |
55 — 60 |
Hines |
США |
Balchug Capital |
Армения |
2023 |
|
Офисный |
БЦ «Метрополис» |
73 |
35 — 40 |
PPF Real Estate |
Чехия |
Кама Капитал |
Россия |
2024 |
|
Офисный |
БЦ Comcity |
278 |
25 — 27 |
PPF Real Estate |
Чехия |
Inventa |
Россия |
2022 |
|
Складской |
Южные Врата |
460 |
18 — 20 |
PPF Real Estate |
Чехия |
Ventall |
Россия |
2022 |
|
Гостиничный |
264 |
15 — 17 |
Wenaas |
Норвегия |
АФК «Система» |
Россия |
2023 |
|
|
Офисный |
БЦ «Военторг» |
66 |
12 — 14 |
Fosun |
Китай |
Торговый центр ЦВУМ |
Россия |
2022 |
|
Торговый |
7 ТРЦ Park House |
214 |
11 — 13 |
Atrium European Real Estate |
Нидерланды |
Ramo-M |
Россия |
2023 |
|
Торговый |
ТЦ «Невский центр» |
91 |
10 — 12 |
PPF Real Estate |
Чехия |
«Стокманн СПБ центр» |
Россия |
2023 |
|
Торговый |
3 ТЦ «Акварель», ТЦ «Тройка», прикассовые зоны «Ашан» |
150 |
10 — 12 |
Ceetrus |
Франция |
Кама Капитал |
Россия |
2024 |
|
Офисная |
БЦ Pulkovo Sky* |
76 |
7 — 8 |
EKE; Vicus |
Финляндия |
Balchug Capital |
Армения |
2023 |
(*) — Консультант сделки — IBC Real Estate
Источник: IBC Real Estate
Геополитические изменения в 2022 году открыли новые возможности для российских и СНГ-инвесторов, которые смогли значительно пополнить свои портфели качественными институциональными активами. Крупнейшими покупателями стали российские компании, среди которых выделяются такие игроки, как «Газпромбанк» и ГК «Кама Капитал», на долю которых приходится 85% всех сделок, 14% составляют вложения армянского инвестиционного фонда Balchug Capital, и менее 1% — инвестиции компаний из Казахстана.
«В настоящее время спрос на такие активы остается высоким, однако на рынке остаются лишь единичные предложения», — отмечает Микаэл Казарян, член совета директоров и руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate. «К тому же правительство продолжает ужесточать требования к процессу выхода иностранных владельцев из российских активов. В 2025 году мы прогнозируем стабилизацию инвестиционной активности в России на уровне 550-600 млрд рублей, при этом доля сделок с иностранными продавцами в общем объеме транзакций составит не более 8-9%.»
