Доля девелоперов в инвестиционном рынке недвижимости России за 8 месяцев 2025 года сократилась до 30%. При этом фонды и банки наращивают активность, фокусируясь на стабилизированных активах и редевелопменте.
Девелоперы снижают инвестиции: минус 44% за год
По данным IBC Real Estate, за январь—август 2025 года объем вложений девелоперов в рынок недвижимости России снизился до 124 млрд рублей, что на 44% меньше, чем годом ранее (220 млрд рублей). Это самое значительное сокращение за последние пять лет.
Причина — переоценка рисков в сегменте жилищного строительства: вложения в земельные участки под жилые проекты сократились более чем вдвое — до 85 млрд рублей. В то же время инвестиции в коммерческую недвижимость выросли на 15% и составили 39 млрд рублей. Активность концентрируется на проектах с потенциалом роста стоимости: стабилизированные объекты, редевелопмент, реконцепция.
Крупнейшие покупатели среди девелоперов:
-
«Киевская площадь»
-
«Талан»
-
«Вектор»
-
Coldy
Кто замещает девелоперов: фонды и банки усиливают влияние
Фонды под управлением ЗПИФ (закрытые паевые инвестиционные фонды) заняли второе место по объему сделок. Их доля в структуре инвестиций достигла 15% (+5 п.п. год к году), в абсолютных цифрах — 64 млрд рублей. За восемь месяцев 2025 года было закрыто 19 сделок, совокупно приобретено более 750 тыс. кв. м недвижимости (существующей и строящейся).
Фонды становятся устойчивым игроком рынка: за последние четыре года объем сделок с их участием вырос в 8 раз.
На третьем месте — банки и финансовые структуры, обеспечившие 11% инвестиционного объема или 46 млрд рублей. Примечательно, что 76% этого объема пришлось на одну сделку: покупку здания Центрального телеграфа Т-Банком под собственные нужды.
Подобная концентрация уже наблюдалась в 2024 году, когда Банк России приобрел помещения в бизнес-квартале Slava, обеспечив 96% годового объема инвестиций от финансового сектора.
Институциональные инвесторы: выжидательная позиция
На фоне высокой ключевой ставки институциональные инвестиционные компании резко сократили активность:
-
Доля в структуре сделок — 7%, против 27% два года назад.
-
Объем инвестиций — 28 млрд рублей, что на:
-
44% ниже 2024 года;
-
78% ниже 2023 года.
-
Ключевой фактор — удорожание заемного капитала и рост долговой нагрузки на фоне ограниченного доступа к дешевым деньгам.
Структура сделок по сегментам: офисы, жилье, склады
С точки зрения распределения по типам активов:
| Сегмент | Доля в объеме сделок |
|---|---|
| Офисная недвижимость | 31% |
| Жилая недвижимость | 22% |
| Складская недвижимость | 22% |
Практически во всех сегментах фиксируется снижение объемов сделок по сравнению с 2024 годом, наиболее заметное — в жилищном секторе.
Общий объем рынка: 421 млрд рублей
Суммарный объем инвестиционных сделок с недвижимостью в России за январь—август 2025 года составил 421 млрд рублей — это на 33% ниже, чем в аналогичном периоде 2024 года (633 млрд рублей). Однако:
-
Этот показатель превышает годовой объем 2020 и 2021 годов.
-
Почти догоняет итоги 2022 года — несмотря на текущую турбулентность на рынке.
«Несмотря на снижение ключевой ставки, инвесторы сохраняют осторожность. Основной интерес сегодня вызывает недвижимость с дисконтом, стабильным арендным доходом и минимальными CAPEX. При этом проекты с потенциалом роста после редевелопмента вновь становятся точками притяжения капитала», — комментирует Микаэл Казарян, управляющий партнер IBC Real Estate.
Рынок переформатируется — от девелопера к арендному доходу
2025 год демонстрирует смену парадигмы: от активных девелоперских покупок к росту институциональных инвесторов, фондов и банков, ориентированных на стабильность, доходность и ликвидность.
На первый план выходят:
-
Стабилизированные арендные объекты;
-
Гибридные проекты редевелопмента;
-
Инвестиции под управление ЗПИФ.
Инвесторы делают ставку не на объем, а на качество и устойчивость актива.
