Объем инвестиций в недвижимость России к середине ноября достиг 712 млрд руб., практически сравнявшись с годовым прогнозом в 750 млрд руб., который аналитики давали в первой половине года. Несмотря на отставание от рекордных результатов 2023–2024 годов, динамика третьего квартала и смягчение денежно-кредитной политики заставили IBC Real Estate пересмотреть ожидания: теперь по итогам 2025 года компания прогнозирует 800–850 млрд руб. вложений.
Кратко для практиков
-
Совокупный объем инвестиций в недвижимость России на середину ноября 2025 года составил 712 млрд руб., против 1 069 млрд руб. годом ранее и 805 млрд руб. в 2023-м.
-
Первоначальный прогноз в 750 млрд руб. выполнен досрочно: IBC Real Estate повысила оценку на 2025 год до 800–850 млрд руб., а на 2026 год ожидает «нормализацию» рынка на уровне 600–650 млрд руб.
-
Структура вложений смещается: офисы сохраняют лидерство (29% объема), склады занимают 21%, жилье — около 20%, но все три сегмента показывают сокращение инвестиций в годовом выражении.
-
Складская недвижимость по-прежнему в фокусе инвесторов, но стратегия меняется: половина вложений приходится на объекты под ЗПИФ, а сделки с «дискаунтными» активами с потенциалом роста уходят в прошлое.
-
Инвестиции в жилье просели на 54% г/г после отмены льготной ипотеки, тогда как торговые объекты (+86% г/г) и гостиницы (рекордные 65 млрд руб.) стали главными точками роста.
-
В Московском регионе, где традиционно концентрируется основная часть сделок, вложения уже достигли 538 млрд руб. при изначальном годовом прогнозе 550 млрд руб.; обновленная оценка — 600–650 млрд руб. по итогам года.
Рынок замедлился относительно пиков, но вышел на траекторию восстановления
По данным IBC Real Estate, совокупный объем инвестиций в недвижимость России на середину ноября 2025 года составил 712 млрд руб. Это на 33% ниже аналогичного периода 2024 года (1 069 млрд руб.) и на 12% меньше, чем в 2023-м (805 млрд руб.).
Ключевой разворот произошел в третьем квартале: объем транзакций за этот период достиг 290 млрд руб., став максимальным квартальным значением за последние десять лет. Для институциональных и частных инвесторов это сигнал, что рынок не только адаптировался к новой процентной и макроэкономической реальности, но и снова готов к крупным сделкам.
Процентная ставка как главный триггер
Снижение ключевой ставки Банка России с 21% до 16,5% стало одним из основных факторов, ожививших инвестиционную активность во втором полугодии.
Как отмечает Микаэл Казарян, член совета директоров и руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate, смягчение политики центрального банка поддержало как корпоративных инвесторов, так и розничных покупателей, работающих через ЗПИФы и иные инструменты коллективных инвестиций. На фоне этого компания повысила годовой прогноз по объему вложений с 750 до 800–850 млрд руб. В 2026 году, по оценке аналитиков, рынок должен перейти в более сбалансированное состояние с совокупным объемом сделок 600–650 млрд руб.
[умозаключение] Для участников рынка недвижимости это означает, что пик волатильности пройден, но рассчитывать на быстрый возврат к рекордным уровням 2023 года в среднесрочной перспективе не стоит: рынок уходит от «аномальных» значений к более устойчивой модели с меньшими, но предсказуемыми объемами.
Структура рынка: офисы, склады и жилье остаются ядром, но растет роль других сегментов
Лидирующими сегментами по объему вложений в 2025 году остаются офисная, складская и жилая недвижимость — на них приходится 29%, 21% и 20% инвестиций соответственно. Во всех трех сегментах зафиксировано сокращение объемов сделок в годовом выражении, но мотивы и последствия различаются.
Офисы: сделки под собственные нужды удерживают рынок
Свыше половины вложений в офисную недвижимость в 2025 году приходится на сделки по приобретению бизнес-центров под собственные нужды компаний. Крупнейший пример — покупка БЦ «Белая Площадь» (111 тыс. кв. м) компанией «Современные фонды недвижимости» за 46,5 млрд руб. с последующим включением объекта в структуру ЗПИФ.
Среди других крупных офисных транзакций — покупка БЦ AFI2B (50 тыс. кв. м, диапазон оценки 28–35 млрд руб.) структурами «Лукойла», а также приобретение БЦ «Сити-4» (30 тыс. кв. м, 20–25 млрд руб.) Московской биржей у Sezar Group.
Несмотря на снижение объема инвестиций в офисный сегмент на 52% к прошлому году, текущие показатели остаются в 1,5–2 раза выше среднегодовых значений предыдущих лет, что говорит о сохраняющемся интересе к качественным объектам в ключевых локациях.
Склады: фокус на ЗПИФы и стабильный арендный поток
Половина совокупного объема инвестиций в складскую недвижимость в 2025 году пришлась на сделки с объектами, которые затем включались в состав закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости.
Знаковые активы года — логопарк «Дмитровский» (243 тыс. кв. м, продавец Ghelamco, покупатель Central Properties), а также складские комплексы «Обухово» (109 тыс. кв. м, 7,5–7,8 млрд руб.) и «Саратов» (104 тыс. кв. м, 6,5–7 млрд руб.), купленные «Современными фондами недвижимости».
В то же время общий объем инвестиций в складской сегмент сократился на 27% год к году. Причина — смена стратегии инвесторов и изменение рыночного баланса: ранее активно приобретались объекты с низким арендным потоком и потенциалом роста ставок, сейчас же рынок близок к равновесию, арендные ставки стабилизировались, а возможности для пересмотра условий договоров практически исчерпаны. Это уменьшает привлекательность новых рисковых покупок и естественным образом ограничивает количество сделок.
Для логистических операторов и дистрибьюторов это означает, что конкуренция за качественные складские площади с устойчивым арендным потоком будет сохраняться, а рассчитывать на «дешевые» сделки с последующей быстрой перекалибровкой ставок все сложнее.
Жилье: рынок инвестиций охлаждается вместе с ипотекой
Инвестиции в сегмент жилой недвижимости снизились на 54% в годовом выражении. Ключевой фактор — отмена льготных ипотечных программ, которая заметно ослабила покупательский спрос и, как следствие, снизила интерес девелоперов к запуску новых проектов.
На инвестиционном рынке усилилась тенденция продажи участков с уже утвержденной разрешительной документацией и проектов на стадии строительства. Это отражает пересмотр девелоперами среднего и долгосрочного портфеля и стремление снизить риски в условиях более дорогих денег и менее предсказуемого спроса на жилье.
Среди заметных сделок — продажа участка под ЖК Injoy (8,9 га, продавец Sminex, покупатель «Талан»), земельных участков под проекты «Новое Пушкино» и «Белый град» (160 га, продавец Sminex, покупатель «Вектор»), а также участка на Павелецкой набережной площадью 2,14 га (6,5 млрд руб., продавец ООО «СтартПроект», покупатель АМ Девелопмент).
Торговые центры и отели: от «второго плана» к драйверам роста
Торговый сегмент, который долгое время воспринимался как более рискованный, в 2025 году показал рост объема вложений на 86% год к году. Основу результата обеспечили несколько крупных сделок: продажа портфеля ТРЦ Malltech (874 тыс. кв. м, продавец Goldman Sachs, покупатель Balchug Capital), реализация двух аутлет-центров Outlet Village Белая Дача и Outlet Village Пулково (76 тыс. кв. м, продавец Hines, покупатель «Кама Капитал»), а также приобретение ТЦ «Времена года» (67 тыс. кв. м) за 16 млрд руб. компанией «Киевская площадь».
Гостиничный сегмент обновил исторический максимум: объем инвестиций достиг 65 млрд руб., более чем удвоившись по сравнению с прошлым периодом наблюдений. Среди крупнейших сделок — продажа проекта реконструкции бывшей гостиницы «ЛюксЪ» (бренд Коринтия) на Тверской, Hyatt Regency Moscow Petrovsky Park, Swissotel Resort Камелия в Сочи и загородного отеля Les Art Resort в Московской области.
Для инвесторов это сигнал, что сегменты, которые еще несколько лет назад считались периферийными на фоне офисов и складов, могут становиться точками опережающего роста, особенно в формате комплексных объектов с устойчивым потоком арендаторов и гостей.
Московский регион почти выполнил годовой план
На долю Московского региона традиционно приходится основная часть инвестиций в российскую недвижимость. На середину ноября 2025 года объем вложений в московскую недвижимость достиг 538 млрд руб., практически сравнявшись с годовым прогнозом в 550 млрд руб., который IBC Real Estate озвучивала в первой половине года. Показатель за неполные пять месяцев второго полугодия уже превысил результат первого.
С учетом динамики третьего и начала четвертого квартала аналитики компании ожидают, что по итогам 2025 года совокупный объем инвестиций в столичную недвижимость составит 600–650 млрд руб. То есть именно Москва и область останутся ключевой «опорной точкой» рынка, определяя структуру и ценовые ориентиры для других регионов.
Корректировка прогноза: что это означает для игроков рынка
Пересмотр годового прогноза инвестиций с 750 до 800–850 млрд руб. и ожидаемая «нормализация» на уровне 600–650 млрд руб. в 2026 году задают участникам рынка несколько важных ориентиров:
-
Рынок вышел из фазы шока, но остается чувствительным к ставке. Падение объема инвестиций к 2024 году выглядит значительным, но это в большей степени эффект высокой базы рекордных лет, чем признак системного кризиса.
-
Сегмент офисов сохраняет статус «якоря» рынка. Сделки под собственные нужды крупных компаний и работа ЗПИФов поддерживают цены на качественные активы в Москве и ключевых региональных центрах.
-
Складская недвижимость переходит от спекулятивной модели к модели «долгого владения». Инвесторы становятся более требовательными к качеству арендного потока и структуре договоров.
-
Жилая недвижимость входит в период переоценки. Отмена льготной ипотеки и корректировка проектного портфеля девелоперов могут привести к тому, что земельные участки и проекты на ранних стадиях развития будут чаще выходить на рынок.
-
Торговый и гостиничный сегменты получили «второе дыхание». Здесь будет усиливаться конкуренция за качественные объекты, особенно в крупных агломерациях и туристических центрах.
Для директоров по развитию, инвестиционных директоров и топ-менеджеров девелоперских и логистических компаний ключевой вывод в том, что рынок недвижимости возвращается к более рациональной модели: ставка на устойчивый денежный поток, структурированные продукты (ЗПИФы, портфельные сделки), меньший аппетит к риску и более тонкая работа с капитальными затратами.
Так рынок инвестиций в недвижимость России постепенно выходит из «аномальной» фазы и формирует новые, более устойчивые правила игры — с меньшим количеством эмоциональных сделок и большим вниманием к качеству активов и структуре капитала.
