За девять месяцев 2025 года объём инвестиций в российскую недвижимость сократился на 20% — до 603 млрд руб. Тем не менее площадки под девелоперские проекты, прежде всего под жильё и многофункциональные комплексы, остаются одним из самых устойчивых и ликвидных активов. На их фоне проседают склады и торговая недвижимость, а повестку рынка всё заметнее задают девелоперы и конечные пользователи, а не финансовые инвесторы.
Рынок в фазе коррекции: минус 20%, но структура устояла
С января по сентябрь 2025 года совокупный объём инвестиций в российскую недвижимость достиг 603 млрд руб. — на 20% меньше, чем годом ранее. Эти оценки приводят NF Group, одна из ключевых консалтинговых компаний на рынке коммерческой недвижимости.
Несмотря на снижение объёма, структура рынка остаётся предсказуемой. Классические сегменты — офисы, девелоперские площадки, склады и торговая недвижимость — по-прежнему формируют основу инвестиционного спроса. Лидерство удерживает офисный сегмент, за которым следуют площадки под девелопмент; склады и ритейл заметно отстают.
На этом фоне ключевой вопрос для инвесторов — не столько падение общей цифры, сколько перераспределение капитала между сегментами и типами игроков.
Площадки под жильё: стабильный спрос в условиях дорогих денег
Объём инвестиций в площадки под девелопмент к концу III квартала 2025 года составил 185,8 млрд руб. Это второй по величине сегмент после офисной недвижимости (227,2 млрд руб., 38% рынка).
Почти половина всех девелоперских сделок — 49% — пришлась на участки под строительство жилых и многофункциональных комплексов. То есть на фоне высоких ставок и сокращения доступности заёмного финансирования именно жильё остаётся ядром девелоперской активности.
Партнёр NF Group Станислав Бибик подчёркивает, что участки под жилые проекты по-прежнему рассматриваются девелоперами как наиболее ликвидный актив и «фундамент» инвестиционного рынка: ограниченное предложение качественных площадок и относительно предсказуемый спрос со стороны конечных покупателей делают сегмент жилья одним из немногих с понятной моделью возврата инвестиций.
Крупнейшая сделка в девелоперском сегменте — приобретение ГК «Эталон» 100% акций АО «Бизнес-Недвижимость», в портфеле которого 42 земельных участка в Москве и Санкт-Петербурге. Сумма сделки оценивается в 13–15 млрд руб.
Среди других заметных сделок NF Group выделяет покупку АО «Алкион» здания отеля «Люксъ» на Тверской улице (11–13 млрд руб.), а также ряд транзакций с площадками под жилые и смешанные проекты в Москве и регионах.
[умозаключение] Для рынка это сигнал: крупнейшие девелоперы не только удерживают текущий портфель, но и наращивают земельные банки, закладывая базу под проекты следующего цикла — уже в иной процентной и регуляторной реальности.
Кто задаёт тон: девелоперы и конечные пользователи
По итогам девяти месяцев 2025 года на долю девелоперов и конечных пользователей пришлось 67% всех инвестиций — примерно поровну, по 33–34% на каждую группу. Доля инвестиционных компаний и частных инвесторов снизилась с 33% до 25%.
Фактически рынок смещается от «чистой» финансовой мотивации к стратегической. Девелоперы покупают площадки под реализацию своих проектов, а конечные пользователи — готовые объекты для собственных штаб-квартир или долгосрочной эксплуатации.
[умозаключение] Для логистических и девелоперских компаний это означает, что конкурировать приходится не только с фондами и частными инвесторами, но и с игроками, для которых недвижимость — часть операционного бизнеса и стратегической инфраструктуры.
Сегменты под давлением: склады и торговля отстают от офисов
Структура инвестиций по типам активов в 2025 году выглядит неравномерно.
Офисы.
Офисная недвижимость сохраняет лидерство: 227,2 млрд руб., или 38% всех инвестиций, при этом сегмент просел на 9% год к году. Основной спрос формируют компании, приобретающие здания под собственные штаб-квартиры. Среди крупнейших сделок — покупка структурами Сбера бизнес-центра «Белая площадь» (45–50 млрд руб.), приобретение БЦ «Тесла» компанией ASTERUS (7–10 млрд руб.) и части БЦ «Ньютон» анонимным инвестором (3–5 млрд руб.).
Склады.
В складскую недвижимость за три квартала вложено 99 млрд руб., что на 42% ниже уровня прошлого года. Крупнейшая сделка — покупка фондами СФН логопарка NK Park «Домодедово 2» для одного из ЗПИФ, оцениваемая в 9–12 млрд руб.
NF Group объясняет снижение инвестиций в склады сочетанием двух факторов: ограниченным предложением качественных объектов и ожиданием улучшения макрофинансовой среды.
[умозаключение] Для логистического сектора это двойственный сигнал: дефицит новых складов давит на объёмы сделок, но одновременно поддерживает уровень ставок аренды и стоимость уже построенных объектов.
Торговая недвижимость.
Инвестиции в торговый сегмент составили 52,9 млрд руб., минус 11% к аналогичному периоду 2024 года. Спрос остаётся избирательным: интерес инвесторов смещается к объектам с понятным потенциалом реконцепции и повышения доходности. Среди крупнейших сделок — приобретение ГК «Киевская площадь» торгового центра «Времена года» (14–18 млрд руб.) и покупка частным инвестором ТЦ «Лабиринт» (1–3 млрд руб.).
Перераспределение потребительского спроса в пользу онлайн-торговли подталкивает инвесторов к выборочным ставкам на сильные объекты и локации, а не на массовый портфель торговых центров.
География капитала и почти полное отсутствие внешних инвесторов
Лидером по объёму инвестиций традиционно остаётся Московский регион: на Москву и область приходится 83% сделок. Санкт-Петербург формирует около 10% рынка, остальные регионы — 7%.
Иностранный капитал практически исчез из уравнения: его доля по-прежнему менее 1%.
В результате ключевыми драйверами остаются российские девелоперы, корпорации и институциональные инвесторы, которые опираются на внутренние источники финансирования и локальную экспертизу.
Прогноз: до 900 млрд руб. инвестиций при смягчении финансовых условий
NF Group ожидает, что по итогам 2025 года объём инвестиций в российскую недвижимость может достигнуть 800–900 млрд руб.
В качестве ключевых факторов роста аналитики называют возможное снижение ключевой ставки и стабилизацию макроэкономических показателей. Это должно поддержать активность как девелоперов, наращивающих земельные банки под жильё, коммерческие и смешанные проекты, так и конечных пользователей, приобретающих качественные активы «под себя».
Для профессиональных участников рынка логистики и девелопмента главный вывод таков: даже в фазе коррекции ядро инвестиционного спроса смещается к стратегическим сделкам — покупке участков под жильё и многофункциональные комплексы, формированию собственных штаб-квартир и логистической инфраструктуры. Те игроки, кто уже сейчас выстраивает долгосрочную стратегию работы с земельным банком и объектами доходной недвижимости, будут первыми, кто извлечёт выгоду из разворота процентного и инвестиционного циклов.
