В 2024 году объем вложений в недвижимость России достиг 1,2 трлн рублей, увеличившись на 41% по сравнению с 2023-м. Однако рост процентных ставок может изменить траекторию рынка уже в следующем году.
По итогам 2024 года консалтинговая компания CORE.XP зафиксировала существенный рост инвестиций в российскую недвижимость. Итоговый объем вложений составил 1,2 трлн рублей — на 41% больше, чем в 2023 году. Основной импульс обеспечили инвестиции в земельные участки под жилую застройку, которые выросли на 83%, достигнув 405 млрд рублей. Значительная часть сделок пришлась на первую половину года, когда девелоперы активно расширяли земельные банки.
Коммерческая недвижимость также продемонстрировала положительную динамику: объем вложений увеличился на 27%, составив 829 млрд рублей. Однако структура спроса изменилась. Корпоративные покупатели, приобретавшие объекты для собственных нужд, увеличили инвестиции более чем в 2,7 раза, тогда как профессиональные инвесторы, ориентированные на получение доходности, снизили активность на 11%. Это связано с высокой ключевой ставкой, которая делает менее рискованные инструменты — депозиты, денежные фонды, краткосрочные облигации — более привлекательными для размещения капитала.
Развитие сегментов: офисы растут, ритейл теряет позиции
Среди коммерческих активов наиболее заметный рост продемонстрировал офисный сегмент. В 2024 году объем инвестиций в офисные пространства увеличился в 3,1 раза — корпоративные клиенты расширяют площади на фоне стабильного экономического роста.
Складская недвижимость также продолжила привлекать капитал: вложения в этот сектор увеличились на 70%. Драйвером остается развитие e-commerce, формирующего устойчивый спрос на логистические площади.
В то же время некоторые сектора испытали спад. Инвестиции в торговую недвижимость сократились на 69% год к году, а гостиничный сегмент потерял 16%. Причина — высокая база 2023 года и изменения в потребительском поведении.
Перспективы 2025 года: ожидание коррекции
По прогнозу Минэкономразвития, в 2025 году ВВП России вырастет на 2,5%, однако высокая инфляция и дорогие кредиты могут сдерживать экономическую активность. С октября 2024 года ключевая ставка остается на уровне 21%, что создает жесткие условия для заемного финансирования.
«Мы ожидаем, что высокие процентные ставки в экономике будут сдерживать инвестиции в недвижимость даже среди конечных пользователей и прогнозируем возможное снижение общего объема инвестиций в недвижимость до 700–800 млрд руб. в 2025 году. При снижении ключевой ставки привлекательность депозитов будет снижаться, и инвесторы могут начать искать возможности для вложений, в том числе и в коммерческую недвижимость, где сверхдефицитные сегменты офисной недвижимости, а также Light Industrial могут стать наиболее выгодными вариантами для инвестирования в арендный бизнес. Но в конечном итоге стратегия поведения и ожидания конечных пользователей в 2025 году могут быть скорректированы под влиянием четырех сил рынка — государства, банков, девелоперов и экспертов. Как, например, это уже происходит на арендном рынке, где формируются новые механизмы взаимодействия арендатора и арендодателя, в частности, некоторые девелоперы, стремясь минимизировать риски, тестируют схемы привязки коммерческих условий к значению ключевой ставки», — комментирует генеральный директор CORE.XP Владимир Пинаев.
Таким образом, несмотря на рекордные показатели 2024 года, следующий год может стать периодом пересмотра стратегий: жесткая монетарная политика будет сдерживать инвестиционную активность, а игрокам рынка придется адаптироваться к новой реальности.
