Российский рынок офисной недвижимости входит в фазу стандартизации: технологии и инженерные решения, которые ещё несколько лет назад считались атрибутами премиального сегмента, становятся нормой для большинства современных бизнес-центров. По оценке MR, если текущая динамика сохранится, то к 2035 году традиционное деление офисов на классы А и B утратит прикладной смысл — рынок будет определяться функциональностью и гибкостью пространства, а не формальными границами.
Офисный рынок переходит к универсальному формату
Современные деловые центры оснащаются высокими потолками, продвинутыми инженерными системами, технологичной вентиляцией, контролем влажности и качественной внутренней инфраструктурой. Этот набор характеристик становится стандартом вне зависимости от того, относится ли объект к классу А или В.
Как отметил директор по коммерческой недвижимости MR Кермен Мастиев на конференции MALLPIC, через десять лет различия по классам могут исчезнуть:
«Рынок будет насыщаться современными, универсальными офисами, схожими по уровню „начинки“. Новые здания будут проектироваться одинаково качественными, а серьёзные отличия — появляться только в проектах под конкретного заказчика».
Спрос корпораций меняет стандарты отрасли
Текущие параметры рынка определяются запросами крупных компаний, которым нужны пространства, способные быстро перестраиваться. Арендаторы отказываются от жёсткой планировки и выбирают офисы, которые можно масштабировать, разделять или трансформировать под проектные команды.
Штаб-квартиры корпораций остаются драйвером внедрения передовых решений: здесь появляются новые форматы работы, архитектурные элементы, цифровые сервисы и инженерные инновации. Их функциональные требования постепенно транслируются на весь рынок, поднимая минимальный уровень ожиданий.
Структура сделок: растёт интерес к средним блокам, но лидируют малые площади
Одной из тенденций последних лет стал рост числа крупных компаний, ищущих новые офисы после переездов или оптимизации площадей. Это расширяет диапазон сделок и меняет структуру спроса.
По данным MR:
-
80% всего объёма в квадратных метрах и деньгах приходится на покупку блоков площадью до 3000 кв. м;
-
по количеству сделок лидируют пространства до 250 кв. м — их выбирают компании, которым важно быстро запускать новые рабочие зоны или оптимизировать текущие процессы.
Девелоперские тренды: сложные проекты, комплексная инфраструктура и растущая себестоимость
Рынок офисной недвижимости становится технологичнее — и это отражается на структуре новых проектов. Девелоперы увеличивают долю объектов со сложной архитектурой, гибкой инфраструктурой, функциональными общественными зонами и продуманными инженерными решениями.
Это повышает себестоимость строительства, но одновременно делает объекты более универсальными, снижая разрыв между классами А и B. Инфраструктурные различия перестают быть определяющим фактором, уступая место функциональности, экологии и качеству эксплуатации.
Кейс MR: модель деловых кластеров
Компания MR развивает формат деловых кластеров, где офисные пространства интегрированы с торговыми, спортивными и развлекательными зонами. Такой подход позволяет создавать городские центры притяжения и обеспечивать сбалансированный поток пользователей в течение дня.
На сегодняшний день портфель девелопера включает семь офисных проектов общей площадью свыше 1 млн кв. м. Весной 2025 года эти активы были выделены в отдельное направление MR Office для системного развития и повышения управляемости.
Выводы для рынка
-
Стандарты офисной недвижимости выравниваются, что делает деление на классы менее значимым.
-
Спрос формируют корпорации, ориентированные на гибкость, скорость изменений и технологичность.
-
Сделки становятся разнообразнее по структуре, но преобладают либо компактные блоки, либо пространства до 3000 кв. м.
-
Девелоперы вкладываются в комплексность проектов и инфраструктуру, поднимая общий уровень качества.
-
Модель офисных кластеров подтверждает устойчивый спрос на интегрированные городские пространства.
