Рынок акций в России показывает снижение на фоне падения нефтяных цен и ужесточения денежно-кредитной политики. Индекс МосБиржи с начала года сократился на 14%, однако стоимость коммерческой недвижимости демонстрирует противоположную динамику: цены на офисные помещения выросли на 8%, на склады — на 7%, что связано с дефицитом качественного предложения. Таким образом, коммерческая недвижимость сохраняет статус защитного актива в условиях снижения фондового рынка.
С мая 2024 года, когда был достигнут локальный пик в 3502 пункта, индекс МосБиржи упал на 24% и к концу августа достиг отметки в 2650 пунктов — это минимальное значение с мая 2023 года. С начала года снижение составило 14%.
Причинами падения акций стали ожидания снижения доходов компаний на фоне замедления экономического роста и подорожания кредитов, вызванного ростом процентных ставок. Стоимость нефти марки Brent с апреля 2024 года, когда она достигла максимума в 91,2 доллара за баррель, снизилась на 14% к августу, до 78,8 доллара.
Ключевая ставка в сентябре 2024 года была поднята до 19% — это максимум с марта 2022 года. В результате экономический рост замедлился: если в феврале 2024 года он составлял 7,6% годовых, то в июле — только 3,4%. Прогноз Банка России на 2025 год указывает на дальнейшее замедление темпов роста до 0,5-1,5% в год.
Наряду с ожиданиями снижения доходов компаний, привлекательность активов с фиксированной доходностью, таких как депозиты и облигации, возрастает, что ведет к падению цен на акции. Однако рынок коммерческой недвижимости продолжает расти. С начала 2024 года стоимость офисных площадей в Москве увеличилась на 8%, а за год — на 27%. На рынке складской недвижимости наблюдался рост на 7% с начала года и на 11% за последний год.
Коммерческая недвижимость менее чувствительна к волатильности фондового рынка благодаря долгосрочным договорам аренды и индексации ставок на уровень инфляции. Сильные фундаментальные показатели поддерживают спрос и рост цен. Во втором квартале 2024 года доля вакантных офисных площадей в Москве составила всего 5,1%, что является историческим минимумом, а на складах — 0,8%.
Арендные ставки продолжают расти: во втором квартале 2024 года офисные помещения подорожали на 16% в годовом исчислении, а склады — на 69%, что значительно опережает инфляцию (8,6% в июне 2024 года).
Ожидается, что в 2025 году рынок коммерческой недвижимости сохранит позитивную динамику: 62% планируемого ввода офисных площадей на 668 тыс. кв. м уже законтрактованы, а практически все склады строятся под конкретные заказы (BTS). Инвесторы продолжают активно вкладывать средства в объекты коммерческой недвижимости, ожидая высокого спроса на аренду и дальнейшего роста ставок. Ожидаемая доходность от регулярных выплат (капитализация) варьируется от 10,5% до 11,5%, в зависимости от сектора. Также возможен прирост стоимости активов на уровне инфляции.
Во втором квартале 2024 года ставки капитализации для офисов увеличились на 0,5 процентных пункта, достигнув 10,5-11,5%. На склады капитализация выросла на 1 п.п., составив 11-12%, а для торговых центров — на 0,5 п.п., до 11,5-12,5%.
Ожидания по инфляции на финансовом рынке формируются исходя из разницы между доходностью классических ОФЗ (около 15,8% для 10-летних) и ОФЗ, привязанных к инфляции (около 8,9%). Это говорит о долгосрочных инфляционных ожиданиях на уровне 6,9%. Таким образом, общая доходность объектов коммерческой недвижимости может превысить 18,4%, что делает этот сектор привлекательным для инвесторов, обеспечивая более высокую доходность по сравнению с государственными облигациями и поддерживая рост цен.
