Более 6,8 млн кв. м недвижимости, 230 новых объектов и 310 тысяч новых рабочих мест — таковы масштабы столичной программы по созданию мест приложения труда (МПТ). Проект стал драйвером трансформации деловой инфраструктуры за пределами центра, сместив акценты с точечной застройки к комплексному развитию районов. Что это меняет для рынка — и какие форматы выигрывают?
Как Москва решает проблему маятниковой миграции
Рынок коммерческой недвижимости Москвы концентрируется в центральных районах: почти 9 млн кв. м офисных площадей расположено в ЦАО. Это усиливает маятниковую миграцию, перегружает транспортную сеть и сдерживает развитие периферии. Программа создания мест приложения труда (МПТ), запущенная в конце 2019 года, стала ответом на этот дисбаланс.
Суть подхода — стимулирование девелоперов к созданию рабочих мест вне центра города, преимущественно за пределами Третьего транспортного кольца. Инициатива объединила рыночные интересы и урбанистические цели: сокращение транспортной нагрузки, сбалансированное развитие районов и формирование новых деловых точек притяжения.
Объемы и структура: ставка на офисы и индустриальные объекты
Согласно данным IBC Real Estate, на конец августа 2025 года в рамках программы МПТ подписано более 150 инвестиционных соглашений, предусматривающих строительство 230 новых объектов общей площадью 6,8 млн кв. м, из которых 5,8 млн кв. м — коммерческая недвижимость.
Структура проектов по типу недвижимости:
| Тип недвижимости | Площадь, млн кв. м | Доля в структуре |
|---|---|---|
| Офисная | 2,94 | 44% |
| Складская и производственная | 2,42 | 36% |
| Социальная инфраструктура | 0,94 | 14% |
| Торговая | 0,41 | 5% |
| Гостиницы | 0,048 | 1% |
Офисный сегмент лидирует как по объему, так и по динамике продаж. Более 80% площадей реализуется через договоры купли-продажи будущей недвижимости (ДКПБВ), что позволяет девелоперам финансировать строительство поэтапно и снижать инвестиционные риски.
Индустриальные объекты, включая склады, light industrial и производства, занимают второе место по объему. При этом многие девелоперы жилой недвижимости реализуют такие проекты в партнерстве с индустриальными игроками или через EPC-контракты, что снижает порог вхождения в сегмент.
География: переосмысление карты коммерческой активности
Коммерческая недвижимость по программе МПТ распределена по всем округам столицы, за исключением ЦАО. Лидирует Новомосковский административный округ (НАО) — на него приходится 1,5 млн кв. м, в том числе более 900 тыс. кв. м индустриальных объектов. Это связано с доступностью земельных участков и логистической функцией округа.
Такое перераспределение формирует новую карту деловой активности, где бизнес-центры и индустриальные парки все чаще появляются в спальных и ранее периферийных районах.
Экономика проекта: какие льготы выбирают девелоперы
Ключевой механизм мотивации — льгота по арендной плате за землю на первый год. Ею воспользовались 54% участников (83 из 154 соглашений). Остальные предпочли комбинированные схемы или льготы по смене вида разрешенного использования (ВРИ).
Структура выбранных льгот по МПТ:
-
Только аренда — 54%
-
Аренда + смена ВРИ — 20%
-
Только смена ВРИ — 26%
Расчет льготы зависит от площади МПТ, затрат на реализацию, срока исполнения проекта и его расположения. Это делает модель гибкой для разных форматов застройки — от небольших ТЦ до крупных индустриальных хабов.
Что это значит для рынка
Программа МПТ уже изменила логистику города: она снижает нагрузку на центральные районы, стимулирует развитие новых деловых кластеров и перенастраивает инвестиционные стратегии девелоперов. Особенно это заметно на фоне тренда на переход с жилой на коммерческую застройку, где инвестиции в офисы и склады становятся более предсказуемыми и рентабельными.
Для участников рынка — как девелоперов, так и арендаторов — это означает расширение локационных опций, более гибкие условия входа в новые проекты и потенциал капитализации на этапе роста.
Вывод
Программа МПТ — это не просто градостроительная инициатива. Это механизм перезапуска городской экономики, способный изменить ландшафт деловой Москвы. Ее успех — в сочетании стратегического подхода к планированию и адаптивности к рыночной конъюнктуре. В условиях роста населения, перегруженной инфраструктуры и дефицита рабочих мест вне центра — это один из немногих системных инструментов, реально формирующих город будущего.
