Несмотря на увеличение доли свободных площадей до 3,5%, Москва-Сити сохраняет статус самого дорогого офисного кластера столицы. В условиях ограниченного качественного предложения арендаторы продолжают конкурировать за топовые помещения, поддерживая рост цен.
Новый ввод — рост вакансии, но не снижение спроса
В III квартале 2025 года в деловом центре Москва-Сити был введен новый офисный небоскрёб — башня Space в составе проекта iCITY. С этим вводом совокупный уровень вакантности в кластере вырос до 3,5%, что на 1,6 п.п. выше, чем годом ранее. Примерно 40% площадей в новом здании на момент сентября 2025 года оставались свободными.
Однако это не повлияло на ключевой тренд: спрос на офисы в Москва-Сити остается устойчиво высоким. Объекты премиум-класса по-прежнему «вымываются» с рынка практически сразу, а остаточные предложения маркетируются по ставкам, превышающим среднерыночные показатели.
Арендные ставки продолжают расти — особенно в классе A
По данным IBC Real Estate, на сентябрь 2025 года средневзвешенная базовая ставка аренды в офисах класса A в Москва-Сити составила 65 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и OPEX). Это на 49% выше, чем в аналогичный период 2024 года. Для класса B+ рост более умеренный — до 47 тыс. руб./кв. м, что на 12% выше год к году.
Интерпретация: столь резкий рост в сегменте A отражает острый дефицит качественных локаций с готовой отделкой и развитой инфраструктурой. Даже на фоне стабилизации деловой активности премиальные офисы остаются вне конкуренции.
Другие деловые районы Москвы: стабильность с элементами перегрева
Похожая, хотя менее ярко выраженная ситуация наблюдается и в других ключевых кластерах:
-
Ленинградский коридор: вакантность — 2,4% (—4,6 п.п. за год), ставка аренды в классе A — 47 тыс. руб./кв. м (+27%);
-
Центральный деловой район: вакантность — 3,4% (—3,4 п.п.), ставка — 57 тыс. руб./кв. м в классе A.
В то же время на периферии Москвы спрос остаётся фрагментарным, а ставки — существенно ниже из-за недостаточной инфраструктуры и слабой деловой активности.
Что дальше? Прогноз на конец 2025 года
IBC Real Estate прогнозирует, что при сохранении текущей конъюнктуры уровень вакантности в Москва-Сити снова опустится ниже 2% к концу года — после того как займутся площади в башне Space. Тем не менее, объем сделок может сократиться до 1,5 млн кв. м, что на 38% ниже уровня 2024 года.
«Мы наблюдаем смешанную динамику: с одной стороны — рост вакансии из-за нового строительства, с другой — сохраняющийся дефицит качественных офисов. Это создаёт условия для точечного повышения ставок в премиальных сегментах», — говорит Екатерина Белова, член совета директоров IBC Real Estate.
Вывод
Несмотря на локальное повышение вакансии, Москва-Сити и другие ключевые деловые районы Москвы демонстрируют устойчивость: ставки продолжают расти, а спрос на топовые локации остаётся высоким. В условиях ограниченного ввода новых качественных объектов и продолжающегося перераспределения деловой активности, рынок смещается в сторону ещё большей поляризации — между «локациями первого выбора» и всеми остальными.
Для девелоперов, инвесторов и арендаторов это сигнал: конкуренция за внимание к премиальным объектам в деловых ядрах столицы только усилится. Особенно на фоне ограниченного строительства и растущих ожиданий со стороны арендаторов.
