По данным Bright Rich | CORFAC International, в первом полугодии 2024 г. объем инвестиций в рынок недвижимости Москвы и Петербурга составил 198,1 млрд рублей, а общий объем сделок — 1,38 млн кв. м.
При этом общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы и Московской области составил 165,5 млрд руб., что на 30% ниже показателей предыдущего периода. Всего в столичном регионе заключено 43 сделки общей площадью 1 080 000 кв. м. В Санкт-Петербурге и Ленобласти общий объем инвестиций составил 32,6 млрд руб., что также на 28% ниже показателей предыдущего периода. Всего в Северо-Западном регионе заключено 18 сделок общей площадью 300 000 кв. м[1].
Реализовывается прогноз Bright Rich | CORFAC International по снижению объемов инвестиций после рекордного 2023 года. Это связано с завершением распродажи иностранных активов, а также с существенным удорожанием кредитования вследствие роста ключевой ставки.
Ставки капитализации по итогам 1 полугодия 2024 года изменились в сравнении с предыдущим периодом незначительно. Единственные значительные изменения — в Москве существенно подорожали склады класса B/C, а в Петербурге — гостиницы (что, скорее, объясняется эффектом высокой базы). Сохраняется ситуация, когда склады и офисы низких классов в пересчете на арендную доходность стоят дороже высококлассных. Это объясняется их низким чеком и доступностью для частных инвесторов, которые зачастую готовы переплачивать в расчете на повышение доходности в будущем за счет более качественного управления.
Ставки капитализации офисной недвижимости находятся на уровне 9,5% в Москве и 12,2% — в Петербурге, доходность складской недвижимости составляет 11-12% годовых.
«Если говорить о целевом использовании активов, то доля сделок с конечными пользователями продолжает расти и достигает уже 40% от общего количества сделок. Однако пользователи демонстрируют спрос только на некрупные объекты, и в деньгах их доля составляет лишь 17%. В сегменте офисов пользователей интересуют объекты площадью 5 000 — 10 000 кв. м, в складах — 10 000 — 20 000 кв. м, хотя встречаются единичные сделки на 40 000 кв. м и на 80 000 кв. м», — отмечает Виктор Заглумин, сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC Int.
Наиболее заметное влияние на цену сделки оказывает, как ни странно, цель приобретения. Покупатели, приобретающие объект под собственное использование, платят больше, чем рентные инвесторы. В складском сегменте разница составляет 10-20%, в офисном — 20-30%.
Спрос на покупку офисной недвижимости со стороны рантье поддерживается за счет роста ставок аренды. В 2025 г. эта динамика сохранится, т.к., например, по московскому рынку мы уже видим, что объем спроса значительно превышает возможности девелоперов по новому строительству. В том числе эти возможности ограничивает уже упомянутая высокая ключевая ставка ЦБ. Ее снижение повлияет на увеличение ввода площадей, но не решит проблему дисбаланса целиком. Поэтому рост ставок аренды офисной недвижимости продолжится и в 2026 г., хотя его темпы могут сократиться.
Интерес к офисной недвижимости со стороны конечных пользователей подстегивает, во-первых, низкий объем предложения в аренду, а во-вторых, собственный офис — это защита от риска потери помещения из-за решения арендодателя. Особенно важным этот фактор становится в случае больших капитальных вложений пользователя в отделку и оборудование офиса. Дополнительными факторами служат предсказуемость расходов на пользование помещением, вопросы безопасности в связи с допуском в офис третьей стороны и налоговые соображения (амортизация).
Если в предыдущие периоды было заметно превалирование в объемах инвестиционных сделок какого-то одного из сегментов, то в 1 полугодии 2024 года на офисы, склады и ритейл пришлись почти одинаковые объемы инвестиций. А самая крупная сделка полугодия состоялась в сегменте «редевелопмент» — бизнес-центр «Московский шелк» перешел в собственность девелопера Sminex. Интересно отметить также регулярное появление в списке крупных сделок таких специфических объектов, как центры обработки данных (ЦОД).
[1] Учитываются сделки с готовыми объектами коммерческой недвижимости площадью более 1 000 кв. м в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Не учитываются сделки с земельными участками. Не учитываются сделки без ясной деловой цели.
