Объем ввода офисов в Москве упал в 2 раза по итогам I квартала

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank проанализировали итоги I квартала 2019 года на рынке офисной недвижимости Москвы. С начала 2019 года объем предложения вырос на 0,1%, однако объем ввода упал в 2 раза по сравнению с 2018 годом. По итогам 2019 года ожидается, что объем нового строительства составит порядка 450 тыс. кв. м, что почти в 3,5 раза больше, чем в 2018 году. Арендные ставки в офисах продолжили расти: в классе B всего за квартал – на 5,5%.

Общий объем предложения качественных площадей офисной недвижимости столицы по итогам 2018 года составил 16,4 млн кв. м. Объем предложения площадей класса А составляет 4,22 млн кв. м, а предложение офисов класса В – 12,18 млн кв. м. С начала 2019 года объем предложения вырос на 0,1%, при этом предложение увеличилось только за счет класса В, который вырос на 0,2%

В I квартале 2019 года в эксплуатацию введено 22 тыс. кв. м, что почти в 2 раза ниже показателя в аналогичный период 2018 года (37 тыс. кв. м). В классе А не введено ни одного офисного центра, в офисах класса В – два бизнес-центра совокупной площадью 22 тыс. кв. м: БЦ «Рассвет. Корпуса 14 и 16» и БЦ «Крунит».

После рекордно низких объемов нового строительства в 2018 году, когда по итогам года было введено в эксплуатацию всего 125 тыс. кв. м, девелоперы начинают вводить в эксплуатацию объекты, строительство которых началось в 2016-2017 гг. По итогам 2019 года ожидается, что объем нового строительства составит порядка 450 тыс. кв. м. Ключевыми объектами, планируемыми к вводу в эксплуатацию в 2019 году, являются: БЦ «Искра-Парк» (GLA – 56 тыс. кв. м), БЦ «Верейская Плаза IV» (GLA – 50 тыс. кв. м), БЦ «Академик» (GLA – 47 тыс. кв. м), БЦ «Стратос. Инновационный центр Сколково» (GLA – 30 тыс. кв. м), БЦ «Большевик (фаза II)» (GLA – 25 тыс. кв. м), БЦ «Смоленский Пассаж (Фаза II)» (GLA – 11 тыс. кв. м).

В I квартале 2019 года объем чистого поглощения составил 177 тыс. кв.  м, что сопоставимо с показателем за аналогичный период 2018 года (174 тыс. кв. м). Объем чистого поглощения в офисах класса А по итогам I квартала 2019 года был 71,5 тыс. кв. м, в офисах класса В – 105,8 тыс. кв. м.

На фоне стабильного спроса, несмотря на ввод в эксплуатацию новых бизнес-центров, доля вакантных площадей в офисах класса В продолжила снижаться. По итогам I квартала 2019 года она составила 8,6%, сократившись с начала года на 0,7 п.п. В том числе и из-за отсутствия по итогам 1 квартала 2019 года новых объектов, введенных в эксплуатацию, доля вакантных площадей в офисах класса А продолжает снижаться и по итогам квартала составила 11,5%, сократившись с начала года на 1 п.п.

В I квартале 2019 года ставки аренды продолжили свой рост. В офисах класса А отмечается небольшой рост на уровне погрешности – 0,8% с начала года до 25,4 тыс. руб./кв. м/год, triple net. В офисах класса В – рост более значительный – на 5,5%, благодаря которому ставка выросла до 15,7 тыс. руб./кв. м/год, triple net.

По словам Константина Лосюкова, директора департамента офисной недвижимости Knight Frank, в начале 2019 года многие собственники офисов класса В, также как это сделали собственники офисов класса А в 2018 году, повысили ставки аренды на свои объекты. Бурного роста ставок не прогнозируется, в пределах 5%, однако умеренная коррекция, особенно в самых привлекательных локациях, он будет и выше. Рынок находится в комфортной фазе восстановления и достаточно стабильного спроса, что позволяет собственникам, даже несмотря на увеличение объемов ввода, повышать ставки.

Основные показатели. Динамика

Источник: Knight Frank Research, 2019