Резкий скачок арендных ставок в бизнес-центрах Москвы может оказаться временным. Основной драйвер — дефицит качественных площадей, но перегретый спрос уже тормозит рынок.
Вводные: рынок перегрелся раньше срока
По итогам 2025 года аренда офисов класса A в Москве подорожает на 16,7% — это вдвое выше, чем ожидали весной (8,1%) и существенно выше уровня 2024 года (7,6%). Причина — исторически низкая вакантность и отсутствие новых площадей в центральных деловых районах.
Вакантность по состоянию на июнь 2025 года — 4,5%, что на 2 п. п. ниже уровня год назад (Источник: IBC Real Estate).
Причины дефицита и роста цен
| Причина | Комментарий |
|---|---|
| Низкие объемы ввода | Девелоперы в последние годы фокусировались на жилой застройке. |
| Недостаток крупных лотов | Крупным компаниям попросту негде разместиться в центре города. |
| Смещение к МКАД | Много свободных помещений — но бизнес предпочитает центр. |
| Завышенные ожидания собственников | Цены аренды на некоторые объекты выросли на 82% относительно рынка. |
«Спрос есть, но бизнес не готов к скачку затрат. И многие сделки просто не закрываются», — Дмитрий Клапша, CEO Remain.
Признаки перегрева: рынок уходит в торможение
-
Снижение спроса:
Ожидается, что в 2025 году в Москве будет арендовано всего 1,3 млн кв. м офисов — на 43% меньше, чем в 2024 году. -
Общий спад на рынке сделок:
Включая аренду и продажу, объем сделок упадет до 1,45 млн кв. м (—26,8% год к году, по оценке Nikoliers). -
Прогноз по вакантности:
К концу 2025 года уровень вакантных площадей вырастет до 6% (ранее ожидалось — 5,5%).
Прогноз: когда рынок остынет?
| Год | Рост ставок в Москве | Прогнозируемая ставка (руб./кв.м/год)* |
|---|---|---|
| 2024 | +7,6% | ~30 250 |
| 2025 | +16,7% | ~35 300 |
| 2026 | +6,3% | ~37 500 |
| 2027 | +3,4% | ~38 770 |
* Примерный расчет на основе базовой ставки 2024 года.
Аналитики сходятся во мнении: рынок достиг «потолка» по платежеспособному спросу, и темпы роста начнут снижаться уже в 2026 году. Причем замедление наблюдается не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге, где в 2024 году аренда подорожала почти на 28%, а в 2026-м ожидается рост лишь на 8,2%.
Что это значит для рынка коммерческой недвижимости?
-
Инвесторы:
Не стоит ориентироваться на текущую сверхдоходность — она временная. Перестрахуйтесь, закладывая в модели снижение ставок с 2026 года. -
Арендаторы:
Переговорные позиции укрепятся. В 2026 году появятся дисконты, особенно в локациях за пределами центра. -
Девелоперы:
Городу нужны не просто новые офисы, а лоты в правильных точках — ближе к деловым маршрутам, а не только вдоль МКАД.
Рынок офисной недвижимости переживает нерациональный всплеск. В условиях ограниченного предложения и перегретого спроса аренда выросла до уровней, которые бизнес не готов воспринимать. Уже в следующем году нас ждет коррекция. И чем раньше участники рынка это осознают, тем быстрее рынок вернется к устойчивому балансу.
