После трёх лет снижения свободных площадей московский офисный рынок входит в фазу разворота: по консервативному сценарию вакантность в 2025 году вырастет до 6,1% (+0,6 п. п.) и продолжит подъём до 6,8% в 2026-м и 7,7% в 2027-м. Причины — замедление деловой активности на фоне макроограничений и беспрецедентный объём ввода. Для корпоративных арендаторов это окно на переоценку портфеля и условий; для девелоперов — тест операционной дисциплины и темпов строительства.
Где мы находимся сейчас
Нынешний цикл формируют два встречных вектора — проседание спроса и инфляция предложения. Консультанты отмечают, что объём сделок в Москве в 2025-м может сократиться до 1,4 млн кв. м (—43% год к году), а бизнес из-за роста ставок занял выжидательную позицию. За прошлый год средняя арендная ставка по рынку выросла на 28%, до 29,1 тыс. руб. за кв. м в год. На этом фоне ожидается стабилизация ценовой динамики: в консервативном сценарии в 2026-м ставки класса А прибавят лишь 0,5% (до 38,8 тыс. руб./кв. м/год), а в 2027-м могут чуть снизиться.
Спрос смещается по структуре: активность частных инвесторов падает, тогда как госкорпорации и банки продолжают выкупать крупные блоки, частично поддерживая рынок.
Сторона предложения: «супер-ввод» и попытка сдержать волну
К вводу на 2025 год заявлено около 1,4 млн кв. м — это в разы выше среднегодового темпа последнего десятилетия (~400 тыс. кв. м). Девелоперы пытаются смягчить эффект: сдвигают сроки ввода, чтобы искусственно поддержать дефицит. По оценкам консультантов, в этом году могут быть перенесены сроки более чем по половине заявленных объектов — что отложит часть роста вакантности на 2026 год.
Две траектории до 2027 года
Консервативная. Макроограничения (инфляция, жёсткая ДКП) давят на спрос, сверхввод постепенно выходит на рынок. Вакантность: 6,1% (2025) → 6,8% (2026) → 7,7% (2027). Цены стагнируют/корректируются.
Позитивная. Массовые переносы сроков и точечный выкуп блоков якорными арендаторами. Вакантность снижается уже в 2025-м — с 5,5% до 4,9%, а в 2027-м достигает минимума 3,5%. В этой траектории ставки класса А в 2026-м растут на 3% (до 44,3 тыс. руб./кв. м/год), в 2027-м — ещё на 3,8% (до 46 тыс. руб./кв. м/год).
Ключ кроется в тайминге ввода: чем больше проектов уйдёт «за горизонт», тем дольше рынок сохранит дефицит и ценовую поддержку. Обратная логика — синхронный выход крупной волны площадей — быстро развернёт баланс в сторону арендатора.
Что это значит для корпоративных арендаторов
В ближайшие 12–18 месяцев окно возможностей открывается в первую очередь для компаний, готовых гибко пересобрать портфель и перезаключить ключевые договоры.
-
Переговорная позиция усиливается. При ожидаемом росте вакантности можно добиваться «коридоров» по индексации, опций досрочного расторжения/пролонгации, арендных каникул и «fit-out contribution».
-
Оптимизация метра. Стагнация ставок в высоком сегменте и рост выбора делают рациональным «переезд класса» — например, из устаревшего B+ в новый А c лучшей инженерией и эксплуатацией при близкой ставке.
-
Локации и доступность. Большая волна ввода повышает контраст по транспортной доступности и инфраструктуре — стоит сравнивать «полную стоимость владения местом» (аренда + эксплуатация + доступность для сотрудников и клиентов).
Как действовать девелоперам и владельцам
Главный риск — переввод. Управлять им можно не только переносом сроков, но и форматом продукта.
-
Фазирование и пред-лейз. Продвигать ввод очередями, добиваться «якоря» на значимую долю объекта до фактического завершения.
-
Готовность к «plug-and-work». В кризис выбора выигрывают объекты с быстрым стартом эксплуатации: стандартизированный fit-out, гибкие планировки, сервисная оболочка.
-
Работа со спросом якорей. В фокусе — госкорпорации и финсектор, которые продолжают закрывать блоки крупным разом.
Рынок входит в фазу дисбаланса в пользу арендатора, если масштаб ввода подтвердится и макроусловия останутся жёсткими. Но траектория не предопределена: активное «управление поставкой» со стороны девелоперов способно удержать дефицит и цены. Для корпоративных команд момент удобный, чтобы пересчитать портфель, перезаключить якорные договоры и улучшить качество местоположения без роста совокупных затрат. Для девелоперов — время, когда выигрывает дисциплина: фазирование, работа с якорями и «готовность к немедленному въезду». Все выводы опираются на текущие прогнозы консалтинговых компаний и подтверждённую динамику цен/сделок.
