Рынок офисной недвижимости в Москве вступает в новую фазу — зрелую, предсказуемую и одновременно крайне чувствительную к ограничениям предложения. По оценке консалтинговой компании Nikoliers, до конца десятилетия спрос будет устойчивым, несмотря на сдержанную девелоперскую активность и экономическую волатильность. В фокусе — рост ставок, минимизация вакансий и трансформация стратегии арендаторов.
Баланс сместился: теперь правила диктует предложение
Данные за 2024 и начало 2025 года убедительно демонстрируют, что на рынке уже сформировался дефицит качественных офисных площадей. В условиях низкой девелоперской активности и отсутствия значимых спекулятивных проектов арендодатели получили возможность закрепить устойчивый рост ставок, который, по мнению аналитиков, продолжится вплоть до 2029 года.
Nikoliers представила три возможных сценария развития. Примечательно, что в каждом из них прогнозируется рост арендных ставок. Отличаются лишь темпы — от умеренных до рекордных. Основной причиной остаётся ограниченное предложение, на которое накладываются макроэкономические и инфляционные факторы.
Базовый сценарий: умеренный рост, уверенный дефицит
Наиболее вероятным считается базовый сценарий, которому аналитики отводят 70% вероятности. Он предполагает стабильный рост ставок — на уровне 7–9% в год, в зависимости от локации. К 2029 году средняя ставка в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК) может превысить 51 000 рублей за кв. м в год, что почти на 25% выше текущего уровня. Вакантность при этом останется на уровне 5–6%, что по отраслевым стандартам считается практически «нулевой» — таких показателей рынок не знал с середины 2010-х годов.
Почему бизнес готов платить больше
Спрос остаётся стабильно высоким. Отчасти это связано с ростом деловой активности и адаптацией крупного и среднего бизнеса к новой географии спроса — без участия иностранных арендаторов, но с усилением присутствия российских компаний. Уход международных брендов не освободил рынок, как ожидалось: ниши заняли отечественные игроки, которым нужны не просто офисы, а качественная инфраструктура с гибкой конфигурацией и современной IT-средой.
Рост ставок фиксируется не только при новых сделках, но и при пролонгации действующих контрактов — здесь увеличение цен достигает 15–20%, особенно в объектах с минимальным уровнем вакансии. Арендаторы всё чаще сталкиваются с необходимостью пересмотра условий, включая схему индексации и сроки договоров.
Альтернативные сценарии: рынок арендодателя против экономического спада
Оптимистичный сценарий (35% вероятности) предполагает активизацию девелопмента с 2026 года, быстрое поглощение новых площадей и дальнейшее снижение уровня вакансий до 4%. Это приведёт к ещё более динамичному росту ставок — до 11% в год внутри ТТК.
Консервативный сценарий, напротив, закладывает рост ставок на уровне 4–6% и повышение вакантности до 7,2%. Он основан на гипотезе экономической турбулентности и стагнации инвестиционной активности. В этом случае рынок удержится за счёт арендаторов, готовых к компромиссам, и частных собственников, не ориентированных на максимальную доходность.
Девелоперы не спешат строить
На фоне неопределённости и высокой стоимости финансирования новые проекты инициируются крайне редко. За редким исключением — таких как комплексная реконструкция или ревитализация промышленных территорий — девелопмент офисов практически заморожен. Это ведёт к ещё большему структурному дефициту в будущем, поскольку уже сейчас объёмы нового ввода не компенсируют растущий спрос.
Как подчеркивает партнёр Nikoliers Игорь Темнышев, рынок перешёл в фазу, где доминируют локальные игроки, а устойчивость спроса определяется не расширением, а консолидацией и оптимизацией площадей.
Что дальше: стратегия выживания для арендаторов
В условиях растущих ставок и сокращающегося предложения компании пересматривают подходы к офисному присутствию. Некоторые концентрируют команды в компактных, но технологичных пространствах. Другие — комбинируют постоянные и гибкие форматы аренды. В выигрыше оказываются те, кто начал готовиться заранее: успел зафиксировать ставки или заключить долгосрочные договоры с возможностью пролонгации на прежних условиях.
Итог: офис становится инвестиционным активом
Тренд на рост ставок в условиях дефицита качественного предложения делает офисы вновь привлекательными для институциональных инвесторов — при условии, что они соответствуют современным требованиям бизнеса. Стратегия «держи и сдавай» возвращается, а для арендаторов наступает время гибких решений, переговорной тактики и управления рисками.
