Несмотря на беспрецедентный объем ввода офисных площадей в Москве — почти полмиллиона квадратных метров за квартал — уровень вакантности продолжает снижаться. Спрос со стороны бизнеса опережает предложение, формируя уникальную ситуацию на рынке.
Новый ввод: годовой объем за квартал
По данным NF Group, в III квартале 2025 года в Москве введено в эксплуатацию 473 тыс. кв. м офисных площадей — рекорд за всю историю наблюдений. Всего с начала года на рынок вышло 495,4 тыс. кв. м, что на 30% больше, чем в аналогичном периоде 2024 года. При этом все объекты, сданные в III квартале, относятся к сегменту класса A.
Крупнейший объект — Национальный космический центр площадью 167 тыс. кв. м, на который пришлось более трети квартального ввода. Совокупный объем офисного фонда Москвы достиг 19,3 млн кв. м, из которых 6,5 млн — это офисы класса A и Prime, а 12,8 млн — класс B.
Рынок впитывает: спрос съедает предложение
Уникальность текущей ситуации в том, что рост предложения не ведет к увеличению вакантности. Напротив: к октябрю 2025 года уровень свободных площадей снизился до 5,5%, вплотную приблизившись к историческому минимуму 2007 года. По сегментам:
-
Класс A: 7,1% (—0,1 п. п. с начала года)
-
Класс B: 4,7% (—0,5 п. п.)
Причина — структура сделок: лишь 13% новых площадей вышли на открытый рынок, остальные были реализованы в формате BTS (build-to-suit), выкуплены или арендованы заранее. Девелоперы продолжают работать под конкретный спрос — доля полностью или частично заполненных зданий при вводе остается высокой.
Аренда и продажа: активность в обеих зонах
Спрос распределяется практически поровну между арендаторами и покупателями:
-
Аренда — 47% от общего объема спроса
-
Купля-продажа — 53%
Это подтверждается динамикой цен. Средневзвешенная ставка аренды офисов классов A и Prime выросла на 25,6% с начала года и достигла 34 401 руб./кв. м в год (без НДС и OPEX). В классе B рост составил 4,9% — до 22 423 руб./кв. м.
На первичном рынке офисной недвижимости средняя цена продажи объектов всех классов составила 441,7 тыс. руб. за кв. м — рост на 2% с начала года. Подъем объясняется как подорожанием в премиальных проектах, так и исчезновением более бюджетных локаций за пределами деловых кластеров.
Кто покупает и арендует?
Основными драйверами спроса в 2025 году стали:
-
IT, медиа и телеком — 21%
-
Банки, финансы, инвестиции — 21%
-
Производственные и индустриальные компании — 16%
Остальную часть занимают консалтинг, девелопмент, ритейл и другие сегменты.
Прогноз: дефицит в аренде, рост в продаже
По оценке экспертов NF Group, в ближайшие годы рынок сохранит перекос в пользу продаж. Только 5–20% новых площадей будут выводиться под аренду — основная масса предназначена для реализации. Это ограничит предложение на арендном рынке и будет поддерживать уровень ставок.
«Даже новые объекты вводятся с минимальной долей вакантности. Учитывая ограниченные объемы строительства и высокий интерес инвесторов, рынок остается в режиме поглощения», — отмечает Мария Зимина, партнер NF Group.
Вывод:
Офисный рынок Москвы демонстрирует противоцикличную устойчивость: несмотря на рекордный ввод, спрос остается настолько высоким, что вакантность продолжает снижаться. Компании инвестируют в покупку и аренду, фиксируя качественные локации на фоне роста ставок и ограниченного предложения.
