На фоне устойчивого спроса и ограниченного ввода новых объектов, офисный рынок Москвы демонстрирует беспрецедентный рост. Ставки аренды в ключевых деловых кластерах за год выросли на 33%, а уровень вакантности в локациях класса А опустился до рекордно низких значений — от 1% до 4%.
Рынок перегревается: рост цен опережает ожидания
Согласно данным NF Group, с начала 2024 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды офисов класса А в пяти ключевых деловых районах Москвы выросла до 49 191 руб./м²/год, прибавив 33%.
Наибольшую динамику показал Павелецкий кластер: +53% за год, до 51 613 руб./м²/год.
В «Москва-Сити» рост составил 49%, до 65 577 руб./м²/год, а в Центральном деловом районе — 43%, до 49 559 руб./м²/год.
Нынешний рост — следствие серьёзного дисбаланса: спрос на качественные офисы с отделкой многократно превышает объём доступного предложения. Причём ключевые локации с развитой транспортной и социальной инфраструктурой находятся в лидерах по динамике ставок.
«Новые офисы на рынок почти не поступают: большинство объектов реализуется до момента получения разрешения на ввод. Мы наблюдаем хронический дефицит, особенно в крупных блоках свыше 2000 м²», — отмечает Мария Зимина, партнёр и директор департамента офисной недвижимости NF Group.
Кто арендует: портреты ключевых игроков
Основными драйверами спроса стали:
-
Госкорпорации и банки, обеспечивающие долгосрочную устойчивость рынка.
-
Производственные и технологические компании, которые усиливают присутствие в столице.
-
Компании, участвующие в стратегических инфраструктурных проектах.
Дополнительный фактор: сокращение доли иностранных арендаторов, освободившее ранее премиальные офисы, уже практически нивелировано активностью российских компаний.
В цифрах:
Вакантность в «Москва-Сити» — 2,1%.
В Павелецком кластере — 1,1%, фактически полное отсутствие доступных площадей.
Крупнейшие сделки: рынок движет покупательский спрос
На фоне высокой стоимости аренды многие компании предпочитают приобретать офисы в собственность. Среди крупнейших сделок:
-
РЖД приобрела 262 800 м² в комплексе Moscow Towers.
-
Центробанк РФ купил 143 898 м² в проекте Slava.
-
Альфа-Банк приобрёл 77 687 м² в комплексе «Домников».
-
Лукойл — 37 883 м² в AFI2B (2025 год).
Общий тренд — смещение в сторону сделок купли-продажи: после 2021 года продажи составляют 59% сделок на офисном рынке против 30% аренды.
Причины:
-
Удорожание аренды.
-
Желание зафиксировать затраты на долгий срок.
-
Стратегия долгосрочного контроля над активами.
Будущее: что ждать в 2025 году
По прогнозам NF Group, в 2025 году рынок продолжит рост, но его темпы замедлятся:
-
Ставки аренды класса Prime достигнут в среднем 67 900 руб./м²/год, прибавив +61,9% за год.
-
Класс A вырастет до 28 036 руб./м²/год (+6,1%), а класс B — до 21 264 руб./м²/год (+13,7%).
Но даже эти цифры ограниченно отражают реальную ситуацию. Дефицит площадей и высокая активность инвесторов сохранят давление на ставки, несмотря на потенциальную стабилизацию рынка.
Интересно: из общего объёма офисных проектов на 2025 год, только 14% запланировано для аренды. Основная масса — это продажа и объекты built-to-suit (BTS), построенные под конкретного заказчика.
«Ожидаем активности инвесторов, которые будут приобретать здания для реконструкции, чтобы компенсировать дефицит качественного предложения и поддержать развитие деловой инфраструктуры Москвы», — подчеркивает Мария Зимина.
Тренды рынка: офис как ценность для бизнеса
Рынок офисной недвижимости Москвы сегодня — это не просто про квадратные метры.
Это — отражение меняющейся модели бизнеса:
-
Повышается ценность офиса как инструмента HR-бренда.
-
Компании инвестируют в комфортные пространства для привлечения и удержания талантов.
-
На первый план выходят гибкие форматы: коворкинги, сервисные офисы, кастомизированные решения.
Средняя стоимость рабочего места в гибком офисе Москвы на конец I квартала 2025 года составила 51 547 руб./мес., прибавив почти 34% за год.
