Предложение офисных помещений в России бьёт рекорды — но не за счёт роста деловой активности, а на фоне падающего спроса и перегрева рынка. Что стоит за цифрами, какие факторы влияют на структуру предложений и как это отразится на логистике и городской инфраструктуре.
Перенасыщение на горизонте: факты и динамика
Согласно данным «Авито Недвижимости», в третьем квартале 2025 года в России на рынок было выведено:
-
56,7 тыс. предложений по аренде офисов — рост на 25% год к году,
-
15,5 тыс. — по продаже, что на 23% больше, чем годом ранее.
Одновременно аналитический центр «Циан» фиксирует устойчивый рост экспозиции и снижение активности арендаторов и покупателей:
-
Число сделок по аренде в третьем квартале снизилось на 6%,
-
Покупательская активность упала на 9%.
В Москве, по оценке NF Group, объём предложений вырос более чем в два раза (до 1,9 тыс. объектов на продажу и +38% по аренде). В Петербурге, по данным IPG.Estate, объём сделок в первом полугодии 2025 года упал вдвое.
Причины: от инвестиционного бума до фрагментации
Эксперты отмечают несколько ключевых факторов, стоящих за ростом предложения:
-
Инвестиционный откат: многие покупали офисы в 2022–2023 годах как «защитный актив», но спрос не оправдал ожиданий.
-
Окончание цикла «возвращения в офис»: тренд на гибридный формат и удалёнку стабилизировался.
-
Растущие объёмы ввода: в Москве за 9 месяцев 2025 года введено 537 тыс. м² офисов, что на 43% выше прошлогоднего уровня (источник: Ricci).
-
Финансовое давление на частных инвесторов: небольшие владельцы выходят на рынок с лотами 100–150 м² — результат «мелкой нарезки» от застройщиков.
Логистические и управленческие риски
Мелкая нарезка помещений и рост доли частных инвесторов (по оценке «Сколково Парк» — уже более 50% вторичного предложения) ведёт к:
-
усложнению управления объектами,
-
снижению интереса со стороны крупных арендаторов,
-
хаосу в эксплуатации и операционных расходах зданий.
Это ставит под вопрос эффективность сервисной логистики в таких бизнес-центрах: управление доставкой, клинингом, охраной, а также организация потоков людей и ресурсов становятся затратными и неэффективными.
Цены: падение неравномерно
Арендные ставки в сегменте до 100 м² в Москве упали до 3 050 руб./м² в месяц — снижение на 20% по сравнению с 2024 годом. Однако:
-
в премиальном сегменте цены остаются стабильными,
-
на окраинах и в объектах с «хаотичной» структурой — давление на ставки усиливается.
Прогноз: коррекция, стагнация или перезапуск?
По оценке RRG и Trophy Assets:
-
рынок близок к перенасыщению,
-
высокая вакантность в мелком сегменте будет сохраняться,
-
привлекательность офисной недвижимости как инвестиционного инструмента снижается.
Что это значит для логистики и бизнеса
-
Изменение формата аренды: краткосрочные договоры, гибкие офисы и «коворкингизация» традиционного метра.
-
Рост доли логистических сервисов внутри офисов: доставка еды, курьерские сервисы, микросклады для e-commerce.
-
Потенциал редевелопмента: переход части объектов в формат mixed-use или light-industrial (например, для last mile-логистики).
Вывод
Офисный рынок в России входит в фазу глубокой трансформации. Бизнес переосмысляет формат рабочих пространств, а собственники — эффективность своих вложений. Для логистики это шанс встроиться в новые сценарии использования площадей, особенно в сегменте городской последней мили и гибких сервисов.
