Объёмы ввода выросли, но на рынке остались лишь крошки для арендаторов — почему столица сталкивается с острым дефицитом офисов и что это значит для девелоперов и корпоративных клиентов.
Строительство растёт, а свободных площадей всё меньше
Как показали данные консалтинговой компании CORE.XP, за девять месяцев 2025 года в Москве введено 563 тыс. кв. м офисной недвижимости — это в 11 раз больше аналогичного периода прошлого года. Однако за ростом цифр скрывается новая реальность: более 70% новых площадей изначально предназначены для крупных заказчиков, включая ЦБ РФ и госкорпорации.
По сути, речь идёт не о массовом увеличении предложения на рынке, а о точечных сделках под ключ (built-to-suit), где помещения «вырастают» под нужды конкретной компании — часто ещё на этапе проектирования.
Почему корпорации строят, а не арендуют
Стремление компаний инвестировать в собственные офисные здания объясняется просто: рынок аренды в Москве перегрет. В ключевых деловых районах вакантность не превышает 1%, отмечает Иван Соколов (NF Group). Это означает практически полное отсутствие доступных качественных площадей.
Дополнительный фактор — рост ставок: по прогнозам IBC Real Estate, аренда офисов в Москве подорожает на 16% к концу 2025 года, до 31 тыс. руб./кв. м в год. В таких условиях собственное здание становится не только стратегическим, но и экономически выгодным решением.
Девелоперы ориентируются на гарантированный спрос
Сформировавшийся тренд выгоден и для девелоперов. Продажа объектов «под заказ» позволяет быстрее окупить инвестиции — особенно на фоне дорогого кредитного финансирования и роста стоимости стройматериалов.
Пример — бизнес-центр Slava (101 тыс. кв. м), полностью выкупленный ЦБ РФ, или офисная башня «Роскосмоса» площадью 280 тыс. кв. м. Оба проекта были реализованы до завершения строительства. Но такой подход также означает, что на рынке почти не остаётся свободных помещений.
Арендаторам остаются остатки
Из всех офисных площадей, введённых в январе—сентябре, для аренды и покупки доступно не более 80 тыс. кв. м, подчёркивает Ирина Хорошилова (CORE.XP). Это крайне мало для города масштаба Москвы.
Более того, 23% заявленного объёма ввода не будет реализовано до конца года, считают аналитики. Причина — высокая себестоимость и осторожность девелоперов в условиях экономической нестабильности и ограниченного спроса вне сегмента крупных заказчиков.
Что дальше: рынок собственника и нулевая вакантность
Сегодняшняя ситуация — классический рынок собственника, где девелопер диктует условия, а арендатору остаётся адаптироваться. Как подчёркивает Полина Афанасьева (CMWP), низкие объёмы спекулятивного строительства не позволяют рассчитывать на восстановление баланса в ближайшие годы.
Цены на аренду, скорее всего, продолжат расти, а компании, не имеющие ресурсов на покупку зданий, столкнутся с необходимостью либо выходить за пределы традиционных бизнес-локаций, либо сокращать офисные форматы и усиливать гибридные модели работы.
Выводы для участников рынка
-
Корпорациям выгодно инвестировать в собственные объекты — это даёт контроль, защиту от инфляции и гибкость в развитии.
-
Девелоперам стоит ориентироваться на сделки built-to-suit и стратегических покупателей — спрос в этом сегменте стабилен.
-
Средним и малым компаниям следует пересматривать офисную стратегию: от коворкингов и субаренды до распределённых рабочих моделей.
-
Городским властям и инвесторам важно учитывать, что продолжение дефицита офисов может затормозить развитие деловой инфраструктуры.
В долгосрочной перспективе рынок офисной недвижимости Москвы будет оставаться ограниченно доступным — как по цене, так и по объёму. Стратегия «строим под себя» становится не только антикризисной, но и инвестиционно выверенной моделью.
