За девять месяцев 2025 года объем стрессовых сделок в коммерческой недвижимости и девелопменте в России достиг 251,4 млрд рублей — в семь раз больше, чем за весь 2024-й. На фоне высокой ключевой ставки и давления на собственников доля таких сделок достигла рекордных 32%. Что это говорит о текущем состоянии рынка и как инвесторы адаптируются к новым условиям?
Стрессовые сделки стали новой нормой
По предварительным итогам января-сентября 2025 года, объем инвестиций в коммерческую недвижимость и земельные участки под девелопмент составил 792 млрд рублей. Из них более 250 млрд рублей приходится на стрессовые сделки — реализацию активов через аукционы, банкротства и иные формы принудительной продажи. Это в семь раз превышает объем таких сделок за весь 2024 год и составляет треть от общего инвестиционного потока в сегменте.
Для сравнения: средний уровень стрессовых сделок в докризисные годы составлял около 7,5%. Таким образом, рынок переживает беспрецедентную трансформацию. Особенно заметна эта динамика в классической коммерческой недвижимости — здесь доля стрессовых сделок достигла 38%, тогда как год назад она составляла всего 2%.
География: доминирование Москвы
Основной эпицентр — Московский регион, на который приходится 88% всех стрессовых сделок с классической коммерческой недвижимостью. Среди крупнейших кейсов — продажа бизнес-центра «Белая площадь» с торгов и выкуп активов KR Properties у Росимущества. Только эти две сделки обеспечили 62% от общего объема перехода прав на проблемные активы в сегменте.
Кому интересен рынок стрессовых активов?
Больше всего активов в офисном сегменте скупают банки, частные инвесторы и корпорации. За три квартала 2025 года банки вложили 101 млрд рублей в офисную недвижимость (в том числе 63% — под арендный доход), частные инвесторы — 78,6 млрд (99% в инвестиционных целях), а корпоративный сектор — 56,9 млрд рублей (только 2% — инвестиции, остальное — для собственного размещения).
Интерес к офисной недвижимости не случаен: она формирует 38% от всех инвестиций в коммерческую недвижимость. В сравнении с аналогичным периодом 2024 года объем сделок в сегменте вырос на 7%, несмотря на жесткие финансовые условия. 98% сделок — в Москве.
Складская недвижимость теряет позиции
В сегмент складской недвижимости было инвестировано 85,4 млрд рублей — это 11% от общего объема и на 30% меньше, чем годом ранее. Основной драйвер здесь — закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы), обеспечившие 85% сделок в денежном выражении. Большинство активов приобретено с уже сформированным арендным потоком. Географически складские сделки также сконцентрированы в Московском регионе (75%).
Торговая и гостиничная недвижимость: точечные всплески
Торговый сегмент показал рост на 16% по сравнению с 2024 годом, достигнув 87,3 млрд рублей. Среди крупных сделок — покупка ТЦ «Времена года», аутлетов Пулково и «Белая дача».
В гостиничном сегменте зафиксировано 47,5 млрд рублей инвестиций, что составляет 89% от уровня всего 2024 года. Ключевое событие — продажа 5-звездочного отеля «Балчуг Kempinski» в Москве. Аналитики отмечают рост интереса к объектам высокого класса в туристических кластерах — от Сочи до Камчатки.
Что дальше?
На фоне ключевой ставки 21% собственники все чаще распродают активы для снижения долговой нагрузки. Однако уже во второй половине 2025 года наблюдается сдвиг: снижение ставки до 17% и уменьшение доходностей на денежном рынке возвращают интерес инвесторов к недвижимости.
Тем не менее, эксперты предупреждают: дефицит качественных активов с приемлемой доходностью останется ключевым ограничением на 2026 год. Рынок будет балансировать между попытками стабилизации и сохраняющимся финансовым давлением на собственников.
