Средневзвешенные ставки аренды в премиальных бизнес-центрах выросли на 20–37%, в отдельных кластерах — до 47%
По данным международной консалтинговой компании Nikoliers, рынок офисной недвижимости в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК) демонстрирует опережающую динамику роста арендных ставок. За три квартала 2025 года средневзвешенная ставка аренды увеличилась на 20%, тогда как по остальной части Москвы внутри МКАД — не более 10%.
Главный фактор — ограниченное предложение высококачественных офисов. Новые лоты в сегменте Prime и класса A с отделкой и премиальным уровнем инфраструктуры формируют ядро спроса, особенно в ключевых деловых локациях. Вследствие этого арендаторы выстраиваются в лист ожидания за самыми востребованными объектами.
Динамика по сегментам:
-
Класс A/Prime внутри ТТК:
Рост на 37%, до 57 130 руб./кв. м/год -
Класс B+:
Рост на 16%, до 33 000 руб./кв. м/год -
В среднем по рынку внутри МКАД:
Увеличение на 15%, до 40 560 руб./кв. м/год
(портфель 13 ключевых собственников)
Локальная специфика: рекорды и риски
Согласно аналитике Nikoliers, наибольший рост ставок аренды зафиксирован в субрынках с дефицитом предложения и высоким качеством инфраструктуры:
| Локация | Ставка аренды, руб./кв. м/год | Вакантность |
|---|---|---|
| «Старый Сити» | 80 486 | 1,4% |
| «Новый Сити» | 65 000 | выше среднего, из-за ввода Space Tower |
| Белорусский кластер | 46 849 | — |
| Ленинградский коридор | 44 085 | — |
В «Новом Сити» объем предложения увеличился после выхода башни Space Tower (Icity). Однако часть помещений уже продана в нарезку инвесторам и выведена на рынок с задержкой, в сегменте площадей до 500 кв. м. Это приводит к сохранению структурной вакансии и возможному локальному перегреву ставок.
Новый игрок — частный инвестор
Параллельно развивается новый сегмент арендодателей — частные инвесторы, выкупающие офисные блоки еще на стадии строительства и сдающие их по ставкам, превышающим рынок в 1,5–2 раза. Это усиливает разрыв в динамике между профессионально управляемыми объектами и лотами с длительной экспозицией.
Прогноз до 2030 года
По базовому сценарию Nikoliers:
-
Ставки аренды в вакантном сегменте продолжат расти на 7% в год
-
Пересмотры условий при пролонгации договоров — до 15–20% роста
-
Прогнозный уровень вакансии в Москве до 2030 года — 5,3%
«Ставки аренды растут в сегменте качественного предложения, где арендаторы готовы ждать подходящие площади. Наибольшую ликвидность демонстрируют бизнес-центры с высоким уровнем сервиса и инфраструктуры в деловых кластерах», — отмечает Валентин Кусов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers.
