В 2018 году ввели в 3,3 раза меньше офисов, зато рекордно низкая вакансия и ставки выросли на 10%

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подготовили итоги 2018 года и прогноз на 2019 год на рынке офисной недвижимости Москвы. Основными трендами 2018 года стали рекордно низкий объем ввода новых офисных площадей с 2009 года (в годовой динамике падение в 3,3 раза) и уровень вакансии с 2014 года (в классе А – 12,5%, в классе B – 9,3%), а также рост арендных ставок на 10% в классе А и на 5,6% – в классе В. Аналитики Knight Frank прогнозируют, что в 2019 году вакансия продолжит снижаться (в классе A – до 10,5%, в классе B – до 8,5%), а ставки расти (в классе А – на 5%, в классе B – на 4%).

Общий объем предложения качественных площадей офисной недвижимости столицы по итогам 2018 года составил 16,4 млн кв. м. Объем предложения площадей класса А достиг отметки в 4,2 млн кв. м, а предложение офисов класса В – 12,2 млн кв. м. По сравнению с 2017 годом объем предложения вырос на 0,8%. В классе А прирост площадей составил 1,9%, в классе В – 0,4%.

В 2018 году офисный рынок продемонстрировал самые низкие показатели ввода новых площадей с 2009 года. По итогам 2018 года в эксплуатацию было введено 125 тыс. кв. м, что 3,3 раза ниже, чем в 2017 году, когда было введено 408 тыс. кв. м: из них офисов класса А – 77 тыс. кв. м, что в 3,4 раза ниже, чем в 2017 году, когда было введено 258 тыс. кв. м площадей. В классе В ввод составил 48 тыс. кв. м, что в 3,1 раза ниже показателя прошлого года. В связи с кризисом 2014 года девелоперская активность замедлилась, рынок офисной недвижимости начал восстанавливаться только во второй половине 2017 года. Девелоперский цикл строительства объекта составляет минимум 2 года, не все проекты успели завершить в этом году.

Аналитики Knight Frank прогнозируют в 2019 году трехкратный рост объемов ввода на уровне порядка 450 тыс. кв. м, по 220-230 тыс. кв. м в классе A и B, что значительно выше, чем в 2018 году, но существенно уступает рекордному 2014 году с его объемом ввода 1,4 млн кв. м. Ключевыми объектами, планируемыми к вводу в эксплуатацию в 2019 году, являются: БЦ «Искра-Парк» (GLA – 56 тыс. кв. м), БЦ «Верейская Плаза IV» (GLA – 50 тыс. кв. м), БЦ «Академик» (GLA – 47 тыс. кв. м), БЦ «Стратос. Инновационный центр Сколково» (GLA – 30 тыс. кв. м), БЦ «Большевик (фаза II)» (GLA – 25 тыс. кв. м), БЦ «Смоленский Пассаж (Фаза II)» (GLA – 11 тыс. кв. м). В 2020-2021 гг. прогнозируется увеличение объемов ввода в эксплуатацию новых объектов до 600 тыс. кв. м в год. К ключевым объектам, ввод которых намечен на 2020-2021 гг., относятся БЦ Grand Tower (GLA – 183 тыс. кв. м), БЦ Нагатино i-Land (фаза II)» (GLA – 65 тыс. кв. м), БЦ Com City (фаза II) (GLA – 55 тыс. кв. м), БЦ Neva Towers (GLA – 52 тыс. кв. м), БЦ «ВТБ Арена Парк (фаза II)» (GLA – 32 тыс. кв. м, БЦ «Алкон II» (GLA – 26 тыс. кв. м).

Как отмечает Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, главные тренды рынка связаны с низкой девелоперской активностью. Именно этим обусловлен достаточно высокий для рынка рост ставок и фактическое возвращение их на докризисный уровень, а также стабильный, в ряде локаций превышающий предложение, спрос. В 2019-2020 годах мы ожидаем постепенное восстановление темпов ввода до докризисного уровня. Однако до этого момента ставки будут расти в пределах 4-5% в год, а вакансия сокращаться до уровня в среднем 9% в 2019 году и 7-8% – в 2020 году, учитывая, что снижение предложения наблюдалось несколько лет, а спрос последние годы оставался стабильно высоким.

По итогам 2018 года суммарный объем чистого поглощения на рынке офисной недвижимости составил 547 тыс. кв. м, что сопоставимо с показателями 2017 года. Из них объем чистого поглощения в офисах класса А составил 284 тыс. кв. м, в офисах класса В – 264 тыс. кв. м. В следующем году прогнозируемый объем чистого поглощения составит около 600 000 кв. м.

Доля вакантных площадей в офисах класса А по итогам 2018 года снизилась на 4,6 п. п. по сравнению с 2017 годом и составила 12,5% или 528 тыс. кв. м. В 2019 году аналитики Knight Frank прогнозируют сокращение доли вакантных площадей до 10,5% в связи со стабильным спросом в сегменте и низким объемом ввода новых площадей. В офисах класса В доля свободных площадей за год сократилась на 2,2 п. п. и по итогам 2018 года составила 9,3%, что соответствует 1,13 млн кв. м. В 2019 году возможная вакансии в классе может опуститься до 8,5%.

Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в офисах класса А за 2018 год выросла на 10% и составила 25,2 руб./кв. м/год, triple net. По прогнозам аналитиков Knight Frank, в 2019 году ставка аренды повысится до 26,5 тыс. руб./кв. м/год, triple net. В офисах класса В средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по итогам 2018 года составила 14,9 тыс. руб./кв. м/год, triple net. С начала года ставка увеличилась на 5,6%. В 2019 году ожидается рост ставки до 15,5 тыс. руб./кв. м/год, triple net. Положительная динамика ставок обусловлена, в первую очередь, низкими темпами нового строительства, а также стабильным спросом на офисные площади.

Основные показатели. Динамика

Источник: Knight Frank Research, 2019