Объем введенной в эксплуатацию офисной недвижимости в 2021 году составил 587,4 тыс. кв. м, при этом 78% новых объектов относятся к классу А. Крупнейшими остаются бизнес-центры, которые не вышли на спекулятивный рынок – «Сбер-Сити», «Два Капитана» и «Ростех-Сити», офисная площадь которых составила 65% нового введенного объема. В IV квартале 2021 года крупнейшим введенным объектом класса А стал AFI2B (37 883 кв. м), крупнейшим объектом класса B – YE’S Технопарк. В 2022 году на рынке ожидается появление порядка 620-660 тыс. кв. м., в том числе БЦ «Парк Легенд» класс А и В (43 тыс. кв. м/48 тыс. кв. м), DM Tower (35 тыс. кв. м), и другие.
Совокупный объем предложения офисного рынка Москвы достиг практически 17,6 млн кв. м, из которых 5,1 млн кв. м относятся к классу А, 12,5 млн кв. м – к классу В.
Динамика объемов предложения
Источник: Knight Frank Research
Свободными на рынке остаются около 478 тыс. кв. м (9,5%) в классе А и 704 тыс. кв. м (5,6%) в классе В. С начала года показатель вакантности снизился на 2,3 п.п. и на 0,5 п.п. в классе А и в классе В соответственно. При этом внутри МКАД доля свободных площадей класса А снизилась до 6,5% (-1,7 п.п. по сравнению с 2020 годом). В 2022 году ожидается сохранение высокого спроса, что может стать фактором дальнейшего снижения вакантности, до 8,3-8,5% в классе А и 4,9-5,1% в классе B.
Динамика вакантности по классам
Источник: Knight Frank Research
В 2021 году основным драйвером спроса были IT-гиганты, такие как Яндекс, Ozon, структуры Сбера. В связи с этим, компании TMT-сектора (технологии/медиа/коммуникации) составили 28% годового спроса. Учитывая снижающуюся долю качественных вакантных площадей, особенно в ключевых деловых локациях, и стабильно высокий интерес арендаторов, фокус спроса в 2022 году может сместиться с классических пространств на гибкие офисы. В 2021 году были зафиксированы сделки больших объемов, тенденция к уменьшению арендуемой площади офисов ослабевает и меньше наблюдается на рынке.
По итогам 2021 года запрашиваемые средневзвешенные ставки аренды на рынке выросли. В классе А показатель составил 25 827 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС), в классе В – 17 556 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). Таким образом, с начала года рост в классе А составил 1,2%, в классе В – 2,5%. Более яркая динамика наблюдается в объектах класса А внутри МКАД: за год показатель вырос на 6,3% и составил по итогам года 32 988 руб./кв. м/год. Рост показателей связан как с выходом на рынок спекулятивных объектов со ставкой выше среднерыночной, так и с уходом с рынка более бюджетных блоков в период активного спроса.
Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, отмечает: «Мы видим, что в 2021 году на рынке произошло полное восстановление как девелоперской активности, так и активности арендаторов – показатели ввода и поглощения выросли более чем в 2,5 раза после “кризисного” 2020 года. В 2022 году мы ожидаем сохранения высокого уровня интереса арендаторов: крупные компании продолжают арендовать крупные офисные блоки, и такой высокий спрос рынку уже становится сложно удовлетворить. В связи с этим прогнозируется как смещение интереса пользователей офисов в сторону иных форматов офисной недвижимости, гибких пространств, так и рост ставок в отдельных районах, особенно в премиальном сегменте».
