По данным исследования международной консалтинговой компании Knight Frank, в мире представлено более 400 проектов сервисных апартаментов в 64 странах мира. Лидерами по объему предложения в сегменте являются Северная Америка и Азия, тогда как в Европе насчитывается всего 7% предложения. На крупнейшие гостиничные сети Marriott, Four Seasons и Accor Hotels приходится более половины всех отельных сервисных апартаментов.
Первые настоящие сервисные апартаменты, отель Sherry-Netherland в Манхэттене, открыли свои двери в 1927 году. Рождение подобной концепции совпало с экономическим бумом 1920-х годов в Америке. На протяжении многих лет существует прямая зависимость между ростом благосостояния населения и спросом на сервисные апартаменты. По прошествии 90 лет этот сектор значительно вырос и теперь он представлен в более чем 60 странах по всему миру.
Согласно исследованию Knight Frank, в настоящее время существует более 400 проектов сервисных апартаментов по всему миру, большинство из которых являются гостиничными апартаментами. Рост в секторе практически не демонстрирует признаков ослабления. Например, мировая гостиничная сеть Marriott разрабатывает более 60 проектов сервисных жилых апартаментов. Только в 2018 и 2019 годах Marriott планирует открыть 19 подобных объектов в 9 странах.
Расширение сектора по большей части произошло в последние десятилетия. До середины 1980-х годов он слабо развивался до того момента, когда Four Seasons открыл кооперативные жилые дома рядом с их отелем в Бостоне. Это продемонстрировало успех модели, после чего группа отелей Aman в 1988 году запустила концепцию с Amanpuri в курортной зоне – на острове Пхукет, в Таиланде. Значимой вехой в развитии сегмента стало открытие в 2011 году апартаментов Mandarin Oriental в Лондоне, которые установили новый эталон для роскошных сервисных апартаментов.
Развитие концепции сервисных апартаментов и повышение спроса на подобное предложение напрямую коррелирует с ростом мирового богатства. Ежегодный Wealth Report от Knight Frank подчеркивает, что ультра-богатое население (состояние свыше 50 миллионов долларов) выросло на 18% в течение 5 лет с 2012 года и, ожидается, что оно увеличится еще на 40% в течение следующих 5 лет.
Важно отметить, что премиальная цена на подобные проекты напрямую связана с местоположением. Исследование Knight Frank показывает, что существуют большие расхождения в ценах в зависимости от локации, достигающее 132%.
Сервисные отельные апартаменты представлены более чем в 180 локациях в 64 странах мира.
Значительную долю рынка сервисных апартаментов представляют такие известные бренды, как Marriott, Four Seasons и Accor Hotels, на которые приходится более половины всех отельных апартаментов, причем только Marriot составляет три четверти из них. Марина Шалаева, директор по частным инвестициям и зарубежной недвижимости Knight Frank отмечает, что на зарубежных рынках проекты, в которые привлечены международные отельные бренды, всегда вызывают повышенный интерес состоятельных покупателей, для которых наличие всемирно известных имен, например, таких как Four Seasons являются дополнительным гарантом их качества и высокого уровня».
Поскольку концепция возникла в Северной Америке, неудивительно, что этот рынок является самым развитым и имеет самое большое присутствие, составляя треть всего предложения. Тем не менее, на азиатском рынке гостиничных сервисных апартаментов наблюдается сильный рост, особенно в Таиланде и Индонезии. В целом в Азии сейчас насчитывается около 30% проектов.
На более локальном уровне, рассматривая отдельные города, Дубай — это место, где самая высокая концентрация сервисных апартаментов. Основные операторы – это Kerzner International, The Address, The W, Jumeirah и Bvlgari, причем на рынок в Дубае выходят как курортные форматы типа Palm Jumeriah, так и городские концепции, близкие к Downtown Dubai и Финансовому центру (DIFC).
Один регион, в котором сегмент сервисных апартаментов по-прежнему довольно медленно растет, — это Европа, на которую приходится только 7% предложения. В Европе меньше спрос на подобный формат, учитывая, что многие активы и так имеют высокую доходность и спрос.
На городские сервисные апартаменты приходится 62% предложения, однако есть различия в зависимости от региона. В Северной Америке две трети проектов находятся в городах, тогда как в Азии почти половина расположена в курортных локациях.
Рынок продолжает расширяться, ожидается, что новые проекты будут сосредоточены в городских районах. Например, Aman, первый курортный бренд сервисных апартаментов, движется в сторону городских концепций, поскольку на них меньше влияет сезонность в отличие от курортных форматов.
Гостиничные сервисные апартаменты являются ключевым сегментом элитного рынка Нью-Йорка с момента первых подобных проектов, таких как Sherry Netherland и The Carlyle. В начале 2000-х годов произошло возрождение больших сервисных кооперативных жилых домов, особенно важным этапом стало открытиеThe Residences at Mandarin Oriental New York в 2003 году. За 15 лет подобное предложение сформировалось в отдельную популярную нишу на премиальном и элитном рынке. Ранее подобные проекты группировались в исторически премиальных кварталах в Верхнем Ист-Сайде и Мидтауне, тогда как новые гостиничные объекты распространились на главную деловую часть города. Стоит отметить, что в первом в мире сервисном проекте с видом на Центральный парк Midtown’s Baccarat Hotel and Residences лучший пентхаус был продан более чем 42 миллиона долларов в 2016 году.
Марина Шалаева, директор по частным инвестициям и зарубежной недвижимости Knight Frank отмечает, что Knight Frank занимается реализацией одних из самых дорогих апартаментов в мире под управлением Four Seasons, Майами, США. Жилой проект представляет собой 22-этажный комплекс на Атлантическом побережье, расположенный в курортном городе Форт-Лодердейл. Комплекс включает 90 эксклюзивных резиденций, спроектированных известным архитектурным бюро Fort Partners. Над интерьерами работали дизайнеры Тара Бернерд, Мартин Брудницки, Коби Карп, Фернандо Вонг. Собственникам апартаментов доступны все услуги 5* отеля, включая консьерж-сервис, лобби-бар, уборка апартаментов, прачечная, услуги дворецкого, круглосуточная охрана, трансфер в аэропорт, поставка продуктов, обслуживание мероприятий, детские развлекательные программы, спа-зона, фитнес-центр, бассейн, роскошный ресторан, спроектированный Мартином Брудницки.
В Дубае, известном своими многочисленными 5-звездочными гостиницами, появление сервисных апартаментов становится все более распространенным явлением. Royal Atlantis Resort and Residences, расположенный на Palm Jumeirah, прямо рядом с культовым курортом Atlantis The Palm, предлагает выбор из 2-, 3- и 4-спальных апартаментов, пентхаусов и садовых апартаментов. Проект Royal Atlantis Resort and Residences отличается эксклюзивным дизайном с панорамным остеклением, захватывающими видами на океан и небоскребы Дубая, террасами, пышными садами и бассейном-инфинити на высоте 90 метров. Инфраструктура комплекса включает бассейны, частные пляжи, изысканные рестораны именитых шеф-поваров, а также фитнес-центр и спа-комплекс, оборудованные по последнему слову техники. Минимальная стоимость апартаментов в The Royal Atlantis Residences составляет 1 660 829 €.
Комментирует директор департамента жилой недвижимости компании Knight Frank Людмила Потапова: «Сегодня на первичном рынке высокобюджетного жилья Москвы представлено всего несколько проектов с сервисными апартаментами в составе – это Moss Apartments на Чистых прудах c сервисом от Moss Hospitality; Roza Rossa Boutique Hotel & Apartments в Хамовниках и «Кузнецкий Мост, 12» – оба с сервисом отеля «Метрополь»; «Резиденция Тверская», в котором пока еще не выбрана управляющая компания по предоставлению гостиничного сервиса; недавно стартовавший проект Fairmont & Vesper Residences в Тверском районе, в котором управление и обслуживание будет осуществлять гостиничная сеть люксовых отелей Fairmont. Общий объем предложения таких апартаментов составляет 193 лота. Диапазон бюджетов широкий и зависит, как от локации, так и от уровня самого проекта – от 20,3 млн рублей до 278 млн рублей. При этом цена кв. м начинается от 500 тыс. рублей и достигает 1,6 млн рублей. Средний бюджет предложения находится на уровне 77,4 млн рублей. Инвесторы проявляют интерес к сервисным апартаментам, так как их доходность достигает от 9 до 12% годовых. На сегодня это самая высокая доходность от сдачи в аренду жилой недвижимости в Москве, где она в среднем не превышает 3-5%. Покупателей сервисных апартаментов привлекает возможность их гибкого использования как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду, а также бренд управляющей компании, который гарантирует высокие стандарты сервиса».
