Темпы падения свободных площадей замедлились: рынок входит в фазу балансировки между спросом и перегретыми ставками
Вакантность замедлилась: что происходит на рынке офисов Москвы
По итогам трёх кварталов 2025 года доля свободных офисных площадей в бизнес-центрах Москвы сократилась лишь на 1,3 п.п. — до 4,9%. Это первый случай за три года, когда снижение замедлилось. Для сравнения: в 2023 году рынок потерял 4,3 п.п., в 2024 — ещё 3,3 п.п.
Причина — падение объёма сделок на 48% год к году, по данным CMWP. Несмотря на сохраняющийся интерес к офисной недвижимости, особенно со стороны крупных корпораций, игроки выжидают: арендные ставки остаются на пиковом уровне, а неопределённость в макроэкономике сдерживает новые контракты.
Аренда растёт — спрос тормозит
По данным IBC Real Estate:
-
аренда в офисах класса A выросла на 9%, достигнув 32 тыс. руб./м² в год;
-
в «Москва-Сити» — рост на 49%, до 65 тыс. руб./м².
Такой скачок не только охлаждает интерес арендаторов, но и влияет на динамику вакансии в премиальных локациях. Так, в «Москва-Сити» доля свободных площадей выросла на 1,6 п.п., до 3,5%.
Рост вакансии в этом сегменте связан не только с дороговизной, но и с запуском крупных объектов: например, в башне Space (iCity, 89 тыс. м²) к концу сентября свободно около 40% площадей.
Девелоперы и арендаторы — кто адаптируется быстрее?
Несмотря на текущую просадку, эксперты не прогнозируют затяжного роста вакантности. По словам Екатерины Беловой из IBC Real Estate, спрос на «Москва-Сити» остаётся высоким, а ввод новых бизнес-центров будет минимальным, что спровоцирует дефицит предложения уже в 2026 году.
На этом фоне интерес арендаторов смещается в прилегающие районы:
-
Ленинградский деловой коридор — вакансия 2,4% (+0,4 п.п. с начала года);
-
Центральный деловой район — 3,4% (−3,4 п.п. за год).
Здесь активность девелоперов и спрос на аренду остаются высокими — часть компаний ищет компромисс между локацией и ставками.
Прогноз: сбалансированное замедление вместо перегрева
По оценке CORE.XP, в 2025 году на рынок может выйти около 1,4 млн м² новых офисов, однако основной объём уже законтрактован. Более того, по объектам с вводом до 2027 года остаётся свободным только 45% площадей (данные CMWP).
Это означает:
-
Потенциал для дальнейшего роста ставок сохраняется;
-
Крупным арендаторам придётся конкурировать за качественные площади;
-
Стратегии логистики и управления объектами — включая гибкие офисные решения и новые форматы сервиса — станут ключевыми.
Что это значит для логистики и девелопмента
Рынок входит в фазу переосмысления. Вместо бурного роста и экспансии — концентрация на эффективности и гибкости:
-
девелоперы фокусируются на заполнении существующих объектов, а не на запуске новых;
-
арендаторы требуют большей прозрачности, сервиса и готовности к персонализированным условиям аренды;
-
управляющие компании усиливают внимание к операционной логистике объектов — от доступа и парковки до энергоэффективности и shared-сервисов.
Вывод
Офисный рынок Москвы после периода острого дефицита входит в стадию балансировки. Рост арендных ставок ограничивает активность, но высокий интерес к ключевым локациям сохраняется. В ближайшие 1–2 года рынок будет искать новую точку равновесия между спросом, ставками и девелоперской активностью. Для логистики и управления объектами это означает — пора работать не вширь, а вглубь.
