Дефицит площадей нужного размера и формата на московском рынке привел к снижению объёма свободных площадей во всех сегментах и росту ставок аренды в успешных объектах в 1-м квартале 2019 года.
С приходом весны оттаивают не только сугробы в Москве, но и рынок коммерческой недвижимости: можно сравнить показатели вакантности на рынке с тающими сугробами, а ставки аренды – с набухающими почками. Это очень романтическая картина, но давайте ближе к делу!
Мы уже писали ранее, что рынок постепенно выходит из затяжного состояния «отсутствия пульса». Показатели вакантности продолжают пробивать исторические минимумы, а точечный рост ставок аренды становится более заметным.
Офисы
Несмотря на то, что на 2019 год в столице запланирован ввод 350 тыс. кв. м офисов, реальная цифра может быть меньше, учитывая тенденцию переноса сроков ввода. Например, в 1-м квартале 2019 года, по нашей предварительной оценке, было введено всего 19 тыс. кв. м, что в два раза меньше, чем год назад. В то же время спрос на офисы, по предварительным подсчетам, увеличился за тот же период на 15%.
Такой перекос между объемом спроса и предложения продолжил «съедать» свободные площади: среднерыночная вакантность снизилась на 0,5-1,0 п.п., до 9,3-9,8%. При этом максимальное снижение вакантности произошло в классе В+. Наибольший «уход» свободных площадей с рынка был зафиксирован в зоне от Садового кольца до ТТК. В условиях дефицита площадей в ЦДР и «Москва-Сити» мы ожидаем дальнейшего снижения доли свободных площадей за пределами Садового кольца.
Это, в свою очередь, стимулирует рост ставок аренды на офисном рынке Москвы, которые продолжили точечно увеличиваться в 1-м квартале. Из трех сегментов именно офисы лидируют по динамике и перспективам роста ставок аренды.
Классическим офисам уже составляют конкуренцию гибкие рабочие пространства, которые развиваются семимильными шагами. Роль гибких пространств на рынке увеличивается, так как это интересно уже не только стартапам, но и крупным компаниям, которые готовы рассматривать размещение в таком формате для более рационального использования арендованных площадей. Для офисного рынка это уже disruptor, мешающий его анализу. Появление данного формата может вызывать вопросы при подсчете вакантности. С одной стороны, площади могут быть заняты оператором гибкого пространства, но в то же время могут им же предлагаться на рынке и конкурировать с классическими офисами.
Торговые центры
На фоне отсутствия ввода в 1-м квартале 2019 года торговые центры Москвы продемонстрировали уменьшение вакантности ниже 5%. Это, скорее всего, временное явление, так как уже в следующие три месяца мы ожидаем ввода ТЦ «Саларис», который добавит рынку 110 тыс. кв. м арендопригодной площади. Если предположить, что объект откроется заполненным наполовину, то его ввод увеличит долю свободных площадей на 1 п.п., до 5,6%. Снижение данного показателя зависит от заполнения относительно новых объектов, так как более ранние объекты уже имеют системную вакантность, борьба с которой должна быть тоже системной. Почти в каждом торговом центре можно найти локации, которые плохо работают, где ротация зашкаливает, что приводит к очень частой «пустоте» в помещении.
Рост ставок аренды в торговых центрах зависит не от средней вакантности на рынке, а скорее от расположения объекта и того, насколько успешно арендаторы «торгуют» в данном объекте. Многие центры, которые сдавали в аренду в 2016-2017 годах, сейчас выходят на третий арендный год, когда ставки, предполагающие увеличение в течение первых двух-трех лет объекта, достигнут максимальной планки. Помимо этого, происходит и естественный рост ставок аренды за счет роста товарооборотов арендаторов в успешных объектах.
Склады
И, наконец, стоящие особняком склады демонстрируют ту же динамику, что и офисы, и торговые центры. Ввод оказался меньше ожидаемого: вместо 500 тыс. кв. м ввелось 340 тыс. кв. м. Небольшой по складским меркам объем ввода, который еще и был занят на 68%, снизил долю свободных площадей на 0,5-0,7, п.п., примерно до 3,8-4,0%. Такая динамика неизбежно приведет к повышению базовой ставки аренды уже в ближайшем будущем, однако пока склады можно поставить лишь на третье место по перспективам роста запрашиваемых ценовых показателей.
Что это значит?
Все сегменты рынка демонстрируют схожую динамику и тенденции: по инерции в 1-м квартале 2019 года ввелось мало площадей, это снизило вакантность и запускает рост ставок аренды. В ближайшем будущем мы ожидаем ускорения девелоперской активности, что может замедлить дальнейшие снижения доли свободных площадей, но вряд ли сдержит рост ставок аренды. Рынок вышел из состояния «комы», а новые форматы пространств в офисной и торговой недвижимости – гибкие, развлекательные, гастрономические – активно развиваются.
Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ
