Международные экосертификаты — LEED, BREEAM, WELL — уже конвертируются в деньги: в Москве и Санкт-Петербурге офисы с «зелёным» статусом продаются на 10–20% дороже, а арендуются с надбавкой 5–10% к ставкам. Но премия удерживается только там, где сертификат подкреплён реальными улучшениями здания и сильной локацией.
Сколько стоит «позеленеть»
Дополнительный бюджет на экосертификацию и внедрение «зелёных» решений — от 5 до 20% к себестоимости проекта: от базовых мер до премиального уровня. База (≈5—7%) — энергоэффективное остекление, «умные» счётчики ресурсов, инфраструктура для электромобилей. Премиум (≈15—20%) — высокие стандарты вентиляции, развитые BMS и материалы с низким углеродным следом. Экономика таких инвестиций «складывается» за счёт меньших эксплуатационных расходов и большей привлекательности для крупных арендаторов.
«Инвестиции окупаются снижением OPEX и повышенным спросом со стороны компаний, внедряющих ESG. Но сертификат — конкурентное преимущество лишь в сочетании с качественной архитектурой, локацией и реальными улучшениями энергосбережения и микроклимата», — говорит Андрей Бенуж, директор по устойчивому развитию и экологической сертификации CORE.XP.
Где спрос устойчив, а где — пока «премия ожиданий»
Наиболее заметная разница в цене и ставках — в столицах: здесь «зелёные» офисы торгуются с надбавкой 10–20% на сделки купли-продажи и 5–10% по аренде. В регионах эффект скромнее: решение о надбавке определяется «начинкой» здания — инженерными системами, общественными пространствами и качеством воздушной среды, а не только наличием самого сертификата.
Елена Малиновская, директор по аренде делового квартала «Сколково Парк», отмечает: экопараметры всё чаще входят в «короткий список» критериев арендаторов, а для ряда компаний сертификат становится обязательным условием отбора. Но он «работает» только как часть комплексной концепции премиальной деловой недвижимости.
Как управляющим и арендаторам считать экономику «зелёного» офиса
Что действительно добавляет ценности.
Экономия энергии/воды и стабильное качество воздуха — две метрики, которые быстрее всего превращаются в денежный поток: сокращают OPEX и повышают удержание арендаторов. Если поверх этого здание поддерживает «здоровый» микроклимат (вентиляция hospital-класса, мониторинг CO₂), появляется готовность платить премию к ставке — особенно в штаб-квартирных форматах.
Где риски.
«Сухой» сертификат без содержательной модернизации не конвертируется в доходность: рынок уже различает марку и содержание. В непраймовых локациях ставка делается на энергоэффективность, сервис и гибкую планировку — именно они определяют ликвидность, а не «шильдик» на фасаде.
Дорожная карта проекта
| Этап | Что проверить | Зачем |
|---|---|---|
| Предпроект | Энергомодель, водооборот, сценарии BMS | Оценить экономию OPEX после внедрения |
| Проектирование | Пакет мер на 5–7% или 15–20% к CAPEX | Соотнести уровень инвестиций и целевую премию к ставке/цене |
| Эксплуатация | Мониторинг CO₂, температура/влажность, энергопрофиль | Подтвердить обещанный «эффект сертификата» |
«Зелёная» премия существует — и измеряется, прежде всего, в столицах. Но рынок платит не за бумагу, а за экономику и качество среды: энергоэффективность, управляемый микроклимат, архитектуру и локацию. Там, где всё это сходится, надбавка 10–20% к цене и 5–10% к аренде оказывается оправданной и устойчивой.
