Компания CBRE, крупнейшая компания в сфере коммерческой недвижимости в мире, подвела итоги текущего года и проанализировала основные тенденции на рынках офисной, складской, торговой и гостиничной недвижимости, а также определила перспективы наступающего 2015 года.
Сложившаяся в 2014 году геополитическая обстановка оказала существенное давление на развитие всех сегментов коммерческой недвижимости. Одним из ключевых последствий стало шоковое падение спроса во II квартале 2014 года (-60%). В последующие кварталы спрос продемонстрировал восстановление до нормальных уровней, однако, в конце года вновь оказывается под ударом: на этот раз – со стороны стремительной девальвации курса российского рубля.
Помимо этого 2014 год также запомнится такими событиями, как:
- Введение новых подходов к рыночной оценке кадастровой стоимости зданий, что повлекло за собой снижение чистых операционных потоков и инвестиционной цены многих объектов;
- Стремительный рост интереса к отказу от доллара и быстрое расширение «рублевой зоны» в арендных контрактах: особо заметны данные тенденции были в классе В офисного сегмента и в складской недвижимости;
- Рост востребованности консультантов в сфере коммерческой недвижимости, отразившейся в приближении брокерских комиссий к европейским уровням;
- Закрытие источника «дешевых денег» на международных рынках капитала, которое повлечет за собой заметное снижение ввода новых объектов в 2016 - 2017 гг.;
- Снижение арендных ставок в долларовом выражении на 20-30%, что напомнило многим игрокам о ситуации 6-летней давности;
- Рекордные всплески в показателях вакансии как в офисах, так и в складах. Если для офисов двузначная вакансия уже стала привычным явлением, то для складского сегмента, который характеризовался острым дефицитом площадей, всплеск вакансии к 8% стал более чем неприятным фактом для девелоперов;
- Начался прогресс в вопросе деоффшоризации экономики. К сожалению, он пока не дошел до такого логичного шага, как отмена или заметное уменьшение НДС по сделкам продажи объектов коммерческой недвижимости. Данная мера могла бы значительно повысить активность на рынке такого класса игроков, как пенсионные фонды, и существенно увеличить ликвидность рынка коммерческой недвижимости.
По оценке CBRE, понижающее давление на рынок коммерческой недвижимости продолжится до конца I квартала 2015 года. При этом, с учетом уже произошедшего сильного снижения арендных ставок, дальнейшее их ослабление будет относительно незначительным при условии, что ВВП не перейдет в состояние рецессии с возможным падением в интервале 2-4% в I полугодии 2015 года.
После этого рынок может находиться в фазе стабилизации в течение следующих 2-3 кварталов. Ближе к началу 2016 году мы можем увидеть восстановление рыночного баланса и появление факторов, способствующих восстановлению арендных ставок.
Офисы, Елена Денисова, директор, руководитель отдела офисных помещений, CBRE
Давление геополитической ситуации на офисный рынок в 2014 году главным образом отразилось на объеме заключенных сделок, который, по оценке CBRE, будет ниже уровня 2013 года на 25-30%.
На фоне ограниченного спроса, объем нового офисного строительства является максимальным в пост-кризисный период (после 2008-2009 годов). Мы ожидаем, что по итогам 2014 года в эксплуатацию будет введено около 1,4 млн. кв. м, из которых на помещения в сегменте класса А приходится 50%. Впервые в истории рынка объем новых площадей класса А составляет 0,7 млн. кв. м. Таким образом, по итогам 2014 года общий объем площадей класса А составит 3,4 млн. кв. м.
Согласно прогнозам CBRE, объем заключенных сделок за 2014 год составит около 800 000 кв. м, из которых около 30% придется на помещения класса А, 70% - на помещения класса В.
Среди тенденций 2014 года, сохранивших свою актуальность с 2013 года, можно отметить, что спрос продолжается, в основном, со стороны российских компаний и преимущественно на помещения класса В. Доля международных компаний по итогам 2014 года, по оценке, составит 20%. Данный тренд будет характерен и для 2015 года.
Однако необходимо отметить, что в отличие от 2013 года, в 2014 году спрос начал перемещаться на помещения, расположенные внутри Третьего Транспортного Кольца. Это во многом повторяет ситуацию, которая наблюдалась в условиях кризиса 2008-2009 гг. Отчасти это связано с тем, что ставки аренды в ряде объектов начали снижаться, таким образом, у арендатора появилась возможность арендовать офисное помещение по более привлекательным коммерческим условиям в сравнении с 2013 годом.
Среди характеристик спроса 2014 года можно также отметить заключение ряда крупных сделок на рынке: компания Систематика арендовала 17 000 кв. м в Офисном Парке Comcity, компания Pepsi Co – 13 000 кв. м в БЦ Алкон, компания РЕН ТВ – 10 300 кв. м в офисном здании в Партийном переулке, компания Газпром-Медиа – 7 500 кв. м в Рочдел Центре, Oracle – 6 400 кв. м в Офисном Парке Comcity. Таким образом, на сегодняшний день объем сделок площадью более 3 000 кв. м составляет 220 000 кв. м, или 32% от общего объема. Это говорит о том, что крупные игроки начинают использовать текущий момент для консолидации своих офисов по среднесрочно низким арендным ставкам. Кроме того, хорошая текущая активность IV квартала показывает, что арендаторы активно пользуются предоставившейся возможностью добиться существенно более выгодных условий аренды. По оценке CBRE, в IV квартале объем сделок может составить 270 000 кв. м, что превысит показатели за предыдущие кварталы на 26 – 220% в зависимости от квартала.
Доля свободных площадей в течение всего 2014 года увеличивается, с 12% по итогам 2013 года до 16% по итогам 2014 года (оценка). Основное изменение уровня вакансии произошло в сегменте класса А: доля свободных площадей увеличилась с 17% по итогам 2013 года до 26-27% по итогам 2014 года (оценка) за счет ввода в эксплуатацию большого объема помещений класса А. В сегменте класса В уровень свободных площадей увеличился с 10,8% до 12%, что позволяет говорить об относительном сохранении баланса уровня спроса и предложения в сегменте класса В.
Ставки аренды на офисные помещения остаются под давлением, как геополитических проблем, формирующих негативный фон, так и большого объема нового офисного строительства, который даже в условиях стабильного рынка привел бы к росту вакансии.
В течение 2014 года мы наблюдаем все большую готовность собственников к предоставлению индивидуальных коммерческих условий. Арендодатели готовы идти на более существенные уступки в переговорах с арендаторами, а именно: увеличение срока арендных каникул, выполнение отделки за свой счет, фиксация курса доллара в договорах аренды. В целом по рынку максимальное снижение запрашиваемых ставок аренды было зафиксировано в IV квартале, а именно, уменьшение на 10% от уровня на начало 2014 года, при этом, достижимые ставки аренды могут быть еще на 15-20 ниже запрашиваемых.
По нашей оценке, ставки аренды продолжат снижаться и в 2015 году. В основном, это будет связано с тем, что будет сужаться разница между запрашиваемыми и достижимыми ставками. При этом существенное снижение последних уже не ожидается при условии, что ВВП не перейдет в стадию заметной рецессии. Средняя запрашиваемая ставка аренды в сегменте класса А Прайм составит $950–$1 050, $550–$650 в сегменте класса А, $350–$450 в сегменте класса В. Мы ожидаем, что объем заключенных на рынке сделок в 2015 году останется на уровне 2014 года, около 800 000 кв. м. По оценке, значительная часть сделок, особенно в сегменте класса В, будет заключена по ставкам аренды, номинированным в рублях. Доля свободных площадей продолжит увеличиваться благодаря сохранению ограниченного спроса и большого объема нового офисного строительства, который составит около 1,4 млн. кв. м.
Склады, Антон Алябьев, директор отдела складской и индустриальной недвижимости, CBRE
Негативное воздействие внешних геополитических и экономических факторов в 2014 году, в первую очередь, сказалось на показателе спроса в складском сегменте, годовой уровень которого снизился на 30% по сравнению с 2013 годом.
В то же время в течение последних 12 месяцев мы наблюдали рекордные объёмы строительства новых складских площадей: 1,6 млн. кв. м складов класса А было введено в эксплуатацию в Московской области.
Вполне естественно, что такие изменения в соотношении спроса и предложения на рынке сказались на доле свободных помещений, которая выросла с 1,32% до 8,9%. В свою очередь, перенасыщенность рынка вакантными площадями, а также девальвация и колебание курса рубля привели к снижению уровня арендных ставок. Так на сегодняшний день наиболее вероятный диапазон заключения сделок составляет $110-120 против $125-145 в 2013 году. При этом ситуация с курсом национальной валюты по отношению к доллару США спровоцировала переход предложения в рублевую зону: в рублях на данный момент экспонируется 64% общего объема вакантных площадей на строящихся объектах.
В 2015 году потенциальный объем нового предложения составляет 1,2 млн. кв. м, что при ожидаемом спросе, порядка 800 тыс. кв. м, может привести к очередному раунду давления на ставки аренды. В результате, достижимые ставки могут в течение некоторого времени достигать даже 80–90 долларов США за 1 кв. м. Тем не менее, данная ситуация не является устойчивой в среднесрочном периоде и, соответственно, не продлится более нескольких месяцев. Она будет способствовать вытеснению с рынка наименее профессиональных игроков и заморозке текущих проектов.
Последующее ограничение девелоперской активности будет способствовать восстановлению арендных ставок к уровню порядка 110 долларов США и, возможно, выше. Возможность для этого существует уже во второй половине 2015 году при условии, что российская экономика не перейдет в фазу заметной рецессии.
Торговые помещения, Михаил Рогожин, управляющий директор отдела торговых помещений, CBRE
Сегодняшнее активное развитие торговой недвижимости сталкивается с замедлением темпов экономического развития России и ослаблением потребительского спроса. Дополнительное давление на рынок торговой недвижимости оказывает падение курса рубля относительно доллара и евро. В таких условиях многие сети оптимизируют свои бизнес процессы и сокращают планы развития в России. Например, финская компания S-Group до конца года планирует открытие в Петербурге двух гипермаркетов Prisma, после чего приостановит развитие сети. По причине нерентабельности Stockmann закрывает оставшиеся 16 магазинов Seppala в России. Снижение спроса со стороны арендаторов на фоне активно растущего предложение торговых площадей ведет к росту вакантных площадей. В результате, мы наблюдаем достаточно большие сложности с заполнением вновь открывающихся торговых объектов. Участились технические открытия, когда вакансия в ТРЦ может достигать 30-40%.
В то же время, 2014 год стал рекордным по количеству новых международных брендов, вышедших на рынок России. За первые десять месяцев на рынок Москвы вышло 34 новых международных сети. Наиболее знаковыми стало открытие магазина американской сети одежды и обуви «Forever 21» в ТРЦ Афимолл Сити. Также стоит выделить появление испанского бренда Lefties, который открыл магазины в двух ТРЦ Мега, Белая Дача и Теплый Стан. В целом же, новые международные сети по-прежнему предпочитают торговые центры в качестве площадки для своего первого магазина в Москве. Из 34 новых брендов, вышедших на рынок Москвы за первые 10 месяцев этого года, 24 открылись в различных торговых центрах.
В будущем году мы ожидаем продолжение развития крупных проектов торговых центров регионального и супер - регионального формата, что приведет к насыщению данного сегмента. В результате активного роста предложения торговых площадей и замедления основных макроэкономических индикаторов мы также ожидаем дальнейшее снижение арендных ставок в торговых центрах и более активное использование валютных коридоров.
Гостиничная недвижимость, Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию, индустрия гостеприимства, CBRE
Несмотря на негативную геополитическую обстановку, в течение 2014 года номерной фонд Москвы увеличился на 2 208 единиц, что в 1,7 раз больше, чем в прошлом году. Среди наиболее знаковых открытий года крупными международными операторами следует отметить Four Seasons Hotel Moscow 5* на 180 номеров, Radisson Blu Шереметьево 4* на 391 номер, Double Tree by Hilton 4* на 270 номеров и Mercure Moscow Baumanskaya 4* на 47 номеров. В целом, 67% введенных гостиниц в 2014 году принадлежат верхнему ценовому сегменту, при этом в Москве сохраняется дефицит бюджетных гостиниц.
В условиях обесценивания рубля по отношению к доллару, в первую очередь, страдает люксовый сегмент, а в связи с напряжением внешнеэкономической и геополитической ситуации туристические и деловые потоки смещаются в сторону более доступных сегментов - верхнего и среднего.
Показатели ADR* и RevPAR** в долларовом выражении по итогам года снизились во всех сегментах на 15-25% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года. В первую очередь, это является следствием стремительной девальвации курса рубля. Уровень заполняемости также показал отрицательную динамику во всех сегментах по сравнению с прошлым годом: на 5% в люксовом сегменте, на 1% в верхнем сегменте и на 4% в среднем сегменте.
На 2015 год заявлен ввод еще 5 объектов различных международных операторов общим фондом 1 199 номеров. Однако следует отметить, что заявленный ввод не соответствует стремительно снижающемуся спросу, поэтому высока вероятность того, что ряд объектов не будет введен в срок, либо объекты будут заморожены ввиду текущего низкого спроса, нестабильных показателей эффективности и недостаточного финансирования.
В течение 2015 года показатели ADR и RevPAR продолжат снижение в люксовом и верхнем сегментах, показатели эффективности в среднем ценовом сегменте и сегменте бюджетных гостиниц останутся стабильными. При этом ожидается, что после разрешения текущего геополитического кризиса показатели ADR и RevPAR вернутся на уровень 2011 – 2013 годов.
Инвестиции, Андрей Новиков, управляющий директор отдела рынков капитала, CBRE
Рынок инвестиций напрямую коррелирует с общей экономической ситуацией в России, которая продолжает испытывать последствия от введения западных санкций, снижения цен на нефть и ухудшившихся условий кредитования. Безусловно, все эти факторы негативно сказываются на привлекательности российских активов. В результате, за 11 месяцев 2014 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил лишь 3,3 млрд. долларов США, что на 43% меньше, чем за аналогичный период 2013 года.
Основную активность проявляют опытные локальные, а также иностранные игроки и их российские и иностранные партнеры с хорошей финансовой позицией. Новые игроки пока отложили свои планы на будущее в ожидании стабильности на рынке.
Цены на объекты показывают некоторое снижение вслед за уменьшающимися достижимыми арендными ставками. Свое влияние также оказывают и выросшие риски. Так например, рост доходности по суверенным еврооблигациям России вырос более чем на 100 базисных пунктов.
В результате выросших рисков и негативного влияния на арендные денежные потоки требуемые инвесторами премии также увеличились. Цены на объекты уменьшились за год на 5-20% в зависимости от структуры арендных договоров и устойчивости арендного потока.
Продавцы, по понятным причинам, не спешат проявляться активность, ожидая стабилизации ситуации. При этом возможное углубление кризисных явлений может создать на рынке возможности по приобретению трофейных активов, которые в обычной ситуации были бы слишком дорогими.
В 2014 году основной спрос приходится на премиальные объекты. Инвестиции в качественные генерирующие доход активы с низкой вакансией и длинной структурой арендных договоров представляются сейчас одними из наиболее безопасных. Увереннее всего себя чувствуют офисы класса А, расположенные в Центральном деловом районе и прайм зоне. По прогнозам CBRE, объем инвестиций в 2014 году составит около 4 млрд. долларов США.
Ожидания на 2015 год пока находятся на уровне 4 – 4,5 млрд. долларов США, но будущее состояние рынка сильно зависит от цен на нефть и курса рубля.
