Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги 2016 года на рынке инвестиций, складской, торговой, офисной недвижимости Москвы.
2016 г. станет рекордным по вводу торговых площадей (GLA – 590 тыс. кв. м) после 2014 г., а также по объему строительства складов по схеме BTS (75% от общего объема). Антирекорды ожидаются в сегменте инвестиций и офисной недвижимости. Так, доля иностранных инвестиций может составить минимальные за всю историю существования рынка - 11% от общего объема. В сегменте офисной недвижимости ожидается наименьший объем ввода новых бизнес-центров (304 тыс. кв. м).
Инвестиции в коммерческую недвижимость
- По итогам 2016 г. объем сделок по покупке объектов коммерческой недвижимости может достигнуть $3,1 млрд, что почти на 15% превысит показатель прошлого года.
- Средний размер сделки в 2016 г. снизился по сравнению с прошлым годом на 6,2% до уровня $77,5 млн.
- Доля иностранных инвестиций в объеме сделок по покупке объектов коммерческой недвижимости составит около 11%, снизившись на 40% по сравнению с прошлым годом. Объем иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость России по итогам 2016 г. станет минимальным значением за историю развития рынка. Интерес зарубежных инвесторов к рынку недвижимости России сохраняется
- В 2016 г. в структуре инвестиций, как и в 2015 г., преобладают объекты офисной недвижимости – 34% от общего объема сделок. За 12 месяцев 2016 г. объем инвестиций в офисный сегмент может достичь $1 млрд, что также сопоставимо с показателем 2015 г.
- Объем сделок по покупке объектов торговой недвижимости в 2016 г. может достичь $759 млн (24% в объеме инвестиций). По сравнению с 2015 г. инвестиции в сегмент торговой недвижимости снизятся на 10%.
- Инвестиции в сегмент складской недвижимости в 2016 г. сократились в 2 раза по сравнению с 2015 г. до уровня $184 млн и составили лишь 6% в объеме сделок по покупке объектов коммерческой недвижимости.
- Объем сделок по покупке объектов гостиничной недвижимости в 2016 г. увеличился по сравнению прошлым годом на 68%, достигнув $434 млн, что составляет 14% в объеме инвестиционных сделок 2016 г.
- На фоне снижения объемов сделок по покупке готовых объектов коммерческой недвижимости, за период I-IV квартал 2016 г. увеличился объем сделок по покупке проектов в сегменте жилой недвижимости. Так, в 2016 г. доля подобных сделок может составить около 20% в объеме инвестиций.
Складская недвижимость
- Объем ввода в эксплуатацию качественных складских площадей в Московском регионе по итогам 2016 г. составит около 650 тыс. кв. м, что ниже прошлого года почти на 10%.
- Объем спекулятивно построенных складских комплексов находится на низком уровне и, по предварительным данным, не превысит 200 тыс. кв. м, что станет самым низким показателем начиная с 2012 г.
- На долю объектов, построенных по схеме BTS, придется около 75% объема площадей (в 2015 г. доля подобных объектов не превышала 30%).
- По итогам IV квартала 2016 г. доля вакантных площадей снизится до уровня 9%.
- Объем сделок по аренде и покупке складских площадей по итогам 2016 г. может составить около 1 млн кв. м, что на 20% ниже аналогичного показателя прошлого года.
- С начала года средняя ставка аренды на склады класса А в Московском регионе снизилась на 9% до уровня 3 900 руб./кв. м/год (triple net).
Офисная недвижимость
- Объем предложения офисов класса А к концу 2016 г. достигнет 3 871 тыс. кв. м, а офисов класса B – 15 825 тыс. кв. м. Объем ввода в эксплуатацию офисов классов А и B в 2016 г. составит 304 тыс. кв. м. Таким образом, снижение показателя относительно 2015 и 2014 гг. составит 60% и 80% соответственно: прирост качественных офисных площадей в 2016 г. станет минимальным за всю историю развития рынка офисной недвижимости столицы.
- Доля свободных площадей в офисах класса А к концу года может снизиться относительно его начала на 2,4 п. п., таким образом достигнув уровня 22,0%. В офисах класса B объем вакансии почти не изменился и составит 16,3%.
- Объем чистого поглощения качественных офисных площадей в 2016 г. превысит показатель предыдущего года на 15-20% и составит около 420 тыс. кв. м.
- Доля компаний, имеющих государственное участие, в структуре сделок по аренде и покупке качественных офисных помещений за 2016 г. останется на уровне предыдущего года и составит 30-40%.
- Средняя ставка аренды в офисах класса A в рублевом эквиваленте к концу 2016 г. достигнет 24 262 руб. за кв. м в год (или $448 за кв. м в год), а в офисах класса B - 12 848 руб. за кв. м в год (или $242 за кв. м в год). Годовое снижение арендных ставок в российских рублях, в офисах класса А составит 3,5%, а в офисах класса B - 14,9%; в долларах США, снижение составило 5,5% и 15,1%, соответственно.
Торговая недвижимость
- За 12 месяцев 2016 г. в Москве будет открыто 16 качественных торговых центров, суммарной арендуемой площадью почти 590 тыс. кв. м. Для сравнения, в 2015 г. в Москве было открыто 12 качественных торговых центров. Объем новых торговых площадей в 2016 г. превысит показатель 2015 г. на 4,8% и станет вторым по объему открытых торговых центров после рекордного 2014 г.
- Стремительный рост объемов рынка привел к повышению показателя доли вакантных площадей, который к концу 2016 г. инерционно достиг значения 13,9%. Но темпы поглощения свободных площадей остаются высокими (как правило, в новых качественных торговых центрах показатель вакантности за год снижается до 3%).
- Сохраняется интерес к качественным торговым объектам со стороны международных сетевых операторов - более 170 новых брендов вышли на рынок Москвы в 2014-2016 гг.
Сергей Гипш, управляющий партнер, Knight Frank, отметил: «Этот год в глобальном смысле можно назвать годом несбывшихся прогнозов: Brexit в Великобритании, сопровождавшийся падением фунта, победа Трампа в США, грядущая отставка итальянского правительства и т.д., - происходят события, которые влияют на весь мир, и которые аналитики не смогли прогнозировать или предсказывали с точностью до наоборот. Глобальные события влияют и на локальные рынки недвижимости, например, мы видим возросший интерес российских покупателей к недвижимости в Лондоне, буквально за последний месяц возрос спрос на недвижимость США.
Для российского и московского рынков недвижимости 2016 год оказался даже несколько лучше ожиданий. Ни в одном сегменте коммерческой недвижимости нет стагнации, сделки заключаются, в том числе и крупные: к примеру, несколько сделок по аренде более 60 000 кв. м в складском сегменте, 10 000 кв. м – в офисном. Компании, пользуясь вероятным дном рынка (большой вакансией, низкими ставками, гибкостью арендодателей), занимаются консолидацией бизнесов, расширением. На рынке торговой недвижимости вышло несколько больших ярких торговых центров, как «Метрополис» (II фаза), «Океания», «Хорошо», которые со временем войдут в число лучших ТЦ Москвы.
Помимо сделок аренды мы видим и рост интереса к приобретению недвижимости. Самым заметным трендом уходящего года стал рост числа новых жилых комплексов премиального и элитного уровня. Застройщики вывели рекордное количество объектов, и на них есть устойчивый спрос. На фоне неустойчивости банковского сектора, когда мы регулярно слышим о ликвидации очередного банка, недвижимость стала более привлекательна для инвестиций и хранения капитала как более стабильный и предсказуемый инструмент».
