Динамика показателя явилась следствием единовременного выхода свыше 400 тыс. кв. м новых площадей
Санкт-Петербург, 26 января 2015 года – Согласно данным компании JLL, по итогам 4-го квартала 2014 года доля свободных помещений на складском рынке Санкт-Петербурга увеличилась с 4% до 6,9% по сравнению с предыдущим кварталом. Этот результат является наивысшим с 2011 года. В целом за год показатель вырос на 5,2 п.п. с 1,7%.
В абсолютном выражении объем свободных площадей в качественных складских объектах увеличился до 166,3 тыс. кв. м. Рост уровня вакансии объясняется высоким объемом ввода наряду с экономическими сложностями, с которыми столкнулась российская экономика во второй половине года. По прогнозам аналитиков JLL, к концу 2015 года доля вакантных площадей может вырасти до 8-9%.
Баланс рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга
Источник: JLL
По подсчетам аналитиков компании JLL, в течение 2014 года в Санкт-Петербурге и прилегающих к нему районах Ленинградской области в эксплуатацию было введено 14 складских комплексов суммарной арендуемой площадью 400,5 тыс. кв. м. Из них 43%, или 173,5 тыс. кв. м, вышли на рынок в последнем квартале. Таким образом, годовой объем ввода втрое превзошел показатели 2009-2013 годов, лишь немного уступив рекордным значениям 2007-2008 годов. В результате к концу 2014 года объем рынка качественных складов превысил 2,4 млн кв. м.
Динамика и прогноз ввода складской недвижимости в Санкт-Петербурге
Источник: JLL
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, отмечает: «Основной тенденцией 2014 года стало заключение большого количества сделок по строительству складов в формате built-to-suit, то есть под конкретного заказчика. Многие из этих сделок предполагают завершение строительства объектов в 2015 году. Если все анонсированные проекты будут реализованы в запланированный срок, то с учетов спекулятивных проектов и складов для собственных нужд объем ввода в этом году составит около 350 тыс. кв. м. На долю складов для собственных нужд и built-to-suit проектов придется около 80% ввода в 2015 году».
Торговые операторы оказались наиболее активными с точки зрения спроса на склады по итогам 2014 года – 64% в общей структуре сделок (37,5% по итогам 2013 года). На долю логистических компаний пришлось 17%, производственные компании занимают 7% в структуре спроса. В 2014 году сделки по аренде заключили такие ключевые ритейлеры, как «Ашан», Х5 Retail Group, также закончил строительство собственного склада «Магнит».
Распределение спроса на склады в Петербурге по типу арендатора
Источник: JLL по данным Санкт-Петербургского Исследовательского Форума, прессы
Из-за сильного ослабления рубля осенью 2014 года уровень запрашиваемых арендных ставок в качественных складских комплексах Петербурга снизился до 80-85 долл. за кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС). При этом многие девелоперы, которые ранее номинировали свои ставки в валюте, перешли на заключение рублевых договоров.
Динамика максимальных арендных ставок на рынке складов Санкт-Петербурга
Источник: JLL
«Переход на рубли является вынужденной мерой в связи с непредсказуемостью ситуации на валютном рынке, - говорит Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге. – Тем не менее, номинирование ставок в рублях имеет ряд недостатков. Во-первых, снижается инвестиционная привлекательность объектов для институциональных инвесторов, хотя в краткосрочной перспективе интереса со стороны крупных инвестфондов к складскому рынку Петербурга не ожидается. Во-вторых, увеличиваются риски для строящихся проектов, так как часть затрат на строительство компании несут в валюте, а договор аренды заключен в рублях».
