Наибольшее воздействие будет оказано на гостиничный сектор и инфраструктуру
Дубай, 13 января 2014 года – Победа в конкурсе на право проведения Всемирной выставки Expo 2020 окажет огромное влияние на сектор недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах (ОАЭ), уверены эксперты Jones Lang LaSalle. Международный консультант принимал участие в подготовке конкурсной заявки на проведение World Expo 2020 в Дубае в части стратегического консалтинга на рынке недвижимости.
Выставка Expo 2020 не в равной степени пойдет на пользу сегментам рынка недвижимости, считает Алан Робертсон, Исполнительный директор Jones Lang LaSalle на Ближнем Востоке и в Северной Африке. По его мнению, больше всех выиграют гостиничный и инфраструктурный секторы, значительную выгоду из мероприятия извлекут также жилье и торговая недвижимость.
Влияние международной выставки на рынок недвижимости ОАЭ можно разделить на три периода: до, во время и через полгода после самого события. Сейчас активно обсуждается непосредственное и краткосрочное воздействие мероприятия на рынок Дубая (в течение 2014 года), однако куда важнее будут те стратегические преимущества, которые экономика ОАЭ получит в долгосрочной перспективе.
Краткосрочное влияние (2014-2019 годы)
«Проведение Expo обеспечит долгосрочные выгоды для экономики и рынка недвижимости Дубая, но в ближайшей перспективе необходимо тщательно управлять рынком во избежание чрезмерного оптимизма инвесторов. Оно неминуемо выльется в бурный рост цен или избыточное строительство», — уверен Алан Робертсон.
Настроения инвесторов являются основным фактором, влияющим на динамику рынка недвижимости ОАЭ. Несмотря на то, что Expo состоится только через шесть лет, известие о победе Дубая в конкурсе в краткосрочной перспективе приведет к росту интереса инвесторов к недвижимости в этом городе.
Прямым следствием этого, вероятно, будет рост цен – как на земельные участки, так и на уже существующие виллы и апартаменты вблизи места проведения выставки. Хотя цены в районе Джебель-Али почти наверняка вырастут, большое число новых предложений будет сдерживать эту динамику и может привести к увеличению разрыва между запрашиваемыми суммами и теми, с которыми покупатели будут готовы расстаться.
Уровень предложения недвижимости на юге Дубая может вырасти: многие девелоперы владеют крупными земельными участками вблизи района Dubai World Central, и теперь планы по развитию этих территорий получат новый импульс.
К примеру, компания Nakheel недавно начала застройку 500 новых земельных участков в рамках проекта Al Furjan в Джебель-Али. В ближайшее время мы ожидаем объявления других проектов в этом районе. В течение двух лет предложение новой жилой недвижимости в Дубае останется на высоком уровне – к концу 2015 года планируется завершение строительства 45 тыс. объектов. При этом значительные объемы продаж жилья на этапе строительства могут создать дополнительную конкуренцию уже анонсированным проектам.
Спрос. Expo 2020 окажет существенное позитивное влияние на экономику Дубая и, следовательно, на востребованность недвижимости в городе. Ожидается, что победа в конкурсе на право проведения выставки принесет Дубаю 2% ВВП и 277 тыс. дополнительных рабочих мест. Если эти прогнозы подтвердятся, рынок недвижимости получит значительное подспорье за счет увеличения объемов трат населения и повышения спроса на жилые дома, отели и другие объекты для размещения туристов.
Перед девелоперами и собственниками недвижимости стоят две задачи:
- разделить проекты на фазы в соответствии с ростом спроса, чтобы избежать появления на рынке избыточных площадей в краткосрочной перспективе;
- найти варианты долгосрочного использования этой недвижимости после окончания выставки.
Во время мероприятия (2020 год)
В период проведения международной выставки в 2020 году самым высоким спросом будет пользоваться гостиничная недвижимость. Именно этот сектор был основным локомотивом восстановления рынка Дубая в течение последних двух лет. В настоящее время в городе наблюдается один самых высоких уровней активности данного сегмента среди всех мировых рынков. Согласно последним данным, в течение первых десяти месяцев 2013 года средний уровень загрузки отелей в Дубае составил 79%. Для сравнения: в 2012 году этот показатель находился на уровне 76%. В свою очередь показатель доходности на номер (RevPAR) вырос на 6,5% по сравнению с аналогичным периодом 2012 года.
Согласно предварительным оценкам, Expo 2020 привлечет в страну до 25 млн туристов. В связи с этим данное мероприятие является важным пунктом в государственной программе по привлечению к 2020 году в ОАЭ более 20 млн иностранных гостей ежегодно. Для размещения всех туристов потребуется дополнительно создать порядка 45 тыс. гостиничных номеров (с учетом ряда альтернативных вариантов проживания). Этот спрос, вероятно, распространится из Дубая в другие центры ОАЭ и даже в соседние страны, такие как Оман. Не все гости будут снимать номера в гостиницах, поэтому предложение объектов для размещения туристов в ОАЭ будет увеличено за счет организаторов мероприятия.
«Победа в конкурсе на проведение World Expo 2020 будет самым важным фактором роста туристического рынка ОАЭ в течение следующих пяти лет, - отмечает Чихеб Бен Махмуд, Руководитель Hotels & Hospitality Group компании Jones Lang LaSalle на Ближнем Востоке и в Северной Африке. – Эффективность гостиничного бизнеса в Дубае высока, и уже есть спрос на дополнительные номера. Как следствие мы ожидаем нового всплеска предложения во всех ценовых сегментах этого рынка. Район Dubai World Central становится третьим важным гостиничным кластером в Дубае в дополнение к существующим отелям на побережье и в Центральном деловом районе города».
Торговые и развлекательные объекты также получат прямую выгоду от наплыва посетителей в период проведения выставки. Розничный сектор Дубая достаточно обширный и отличается богатым ассортиментом, и Expo 2020 должен усилить спрос на торговые центры, ориентированные на туристов, а также дополнительные помещения под рестораны/кафе/бары.
Влияние в долгосрочной перспективе (после 2020 года)
«Возможно, самая большая выгода от проведения любых крупных международных мероприятий, будь то Олимпийские игры, Чемпионат мира по футболу или выставка World Expo, заключается не в непосредственном экономическом всплеске во время самого события, а в использовании краткосрочных факторов для создания преимуществ для экономики и инфраструктуры принимающего города в будущем», - подчеркивает Алан Робертсон.
С точки зрения рынка недвижимости наиболее значимые долгосрочные преимущества проведения Expo 2020 – это ускорение процесса реализации ряда крупных инфраструктурных проектов и дополнительный импульс развитию нового района Dubai World Central, расположенного к югу от нынешней черты города.
Международный аэропорт Аль-Мактум (AMIA) является центральным элементом Dubai World Central и одним из крупнейших и самых амбициозных проектов «аэротрополиса» (т.е. города вокруг аэропорта) в мире. Аэропорт был открыт для грузовых авиаперевозок в 2010 году, а пассажирские перевозки начались в октябре 2013 года. Expo 2020 послужит мощным толчком для развития направления пассажирских перевозок в аэропорту AMIA, который идеально расположен для приема гостей международной выставки.
Расширение метрополитена. Важный аспект заявки на проведение Expo в Дубае — намерение продлить существующую красную ветку метро Дубая до района Dubai World Central. Как и в случае с другими предложенными улучшениями инфраструктуры, сроки этого расширения будут сдвинуты в связи с необходимостью обслуживать посетителей Expo в 2020 году.
Мультимодальный центр грузоперевозок. Менее широко освещаемым инфраструктурным преимуществом Дубая в рамках Expo 2020 будет строительство центра морских и авиационных грузовых перевозок в Джебель-Али. Близость нового аэропорта к одному из крупнейших в мире действующих морских портов позволит создать единую свободную зону для отправки товаров, которая станет серьезным подспорьем для дальнейшего развития реэкспортного сектора экономики Дубая.
Выставочные площади. Организация Expo потребует создания нового крупного центра для проведения конференций и выставок в районе Dubai World Central. Появление в Дубае специализированного выставочного центра мирового класса поможет удовлетворить растущий спрос на подобную недвижимость на этом рынке. Кроме того, это позволит осуществить поэтапный редевелопмент существующих конференц-залов и выставочных площадей на Шейх-Зейд-роад с целью более эффективного землепользования.
«Проведение Expo не только упрочит позиции Дубая как деловой столицы региона, но и будет способствовать его дальнейшему успеху в качестве мирового торгового и туристического центра, а также укреплению связей между Азией и Африкой», - резюмирует Дипак Джаин, Руководитель направления стратегического консалтинга JonesLangLaSalle на Ближнем Востоке и в Северной Африке.
