Рынки США все чаще становятся целью ближневосточного капитала
Частные инвесторы становятся новым крупным источником исходящих капиталовложений
Согласно результатам последних исследований CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, ожидается, что в ближайшем будущем в среднем 15 млрд. долларов США в год будет поступать на мировой рынок недвижимости из стран Ближнего Востока в качестве прямых инвестиций.
Ближний Восток продолжает оставаться одним из важнейших источников межрегионального капитала на мировом рынке недвижимости. Регион является третьим по величине источником капитала во всем мире: в 2014 году ближневосточные инвесторы вложили за пределами региона 14 млрд. долларов США. Благодаря своему суверенному фонду, Катар стал крупнейшим источником капитала, инвестировав 4,9 млрд. долларов США. Саудовская Аравия стала важным новым источником капитала на мировом рынке, инвестировав в 2014 году 2,3 млрд. долларов США (для сравнения, в 2013 году не сообщалось практически ни о каких инвестициях).
В связи со снижением цен на нефть состав ближневосточных инвесторов расширился. Это привело к значительному изменению глобальных инвестиционных стратегий в сторону большей географической и отраслевой диверсификации: через стартовые рынки инвестиционная активность начинает распространяться на европейские и американские рынки второго порядка. Более значительная часть ближневосточного капитала теперь предназначается для рынков США: 5 млрд. долларов США, инвестированных по всему миру в первом квартале 2015 года, разделены почти поровну между Европой и Америкой (Северной и Южной), где целевыми рынками стали Нью-Йорк, Вашингтон, округ Колумбия, Лос-Анджелес и Атланта. Лондон сохраняет верхнюю позицию, однако его доминирующая роль ослабла: в 2014 году доля этого рынка в инвестициях, исходящих из стран Ближнего Востока, составила 32 процента, в то время как в 2013 году она составляла 45%.
Основные направления инвестирования ближневосточного капитала
млрд. долларов США - Доля, %
Лондон - Париж - Нью-Йорк - Германия (др.) - Великобритания (др.) - Вашингтон - Сеул - Москва - Лос-Анджелес - Атланта - Милан - Рим - Амстердам - Франкфурт
Ближневосточные инвесторы наращивают свою активность в более широком диапазоне сегментов. Это отчетливо видно в США, где рассматриваемая группа инвесторов традиционно приобретала офисные здания и элитные отели в Нью-Йорке, Лос-Анджелесе и на других стартовых рынках. Конкуренция со стороны китайских инвесторов и других мировых источников капитала привела к тому, что ближневосточные инвесторы все чаще рассматривают альтернативные объекты, такие как портфель индустриальных активов площадью 14,2 млн. кв. футов, приобретенный в этом году за 725 млн. долларов США Инвестиционным агентством Абу-Даби.
Частные неинституциональные инвесторы (риэлторские компании, состоятельные частные лица, акционерные фонды и другие формы частного капитала) становятся все более важным источником капитала, инвестируемого из стран Ближнего Востока. Учитывая растущий объем инвестиций в недвижимость и большее стремление к географической диверсификации на иностранных рынках, возможность наращивания неинституциональными инвесторами покупки недвижимости на мировом рынке приобретает все большее значение. Эта усиливающаяся тенденция оказала существенное влияние на европейский рынок, на котором совокупные вложения неинституциональных инвесторов в недвижимость выросли на 56% в годовом исчислении до 4,8 млрд. долларов США, сместив баланс между институциональными и неинституциональными инвесторами. В Европе в 2014 году на долю капитала неинституциональных инвесторов приходится около 60% от общего объема ближневосточных инвестиций.
Низкие цены на нефть являются сильным фактором, способствующим росту объема неинституциональных инвестиций из стран Ближнего Востока, обуславливая и ускоряя размещение капитала на мировом рынке в условиях повышенного спроса на инвестиции, создающие добавочную стоимость. CBRE прогнозирует, что неинституциональные инвестиции из стран Ближнего Востока в недвижимость на мировом рынке составят в ближайшей перспективе от 6 до 7 млрд. долларов США в год (или даже больше), по сравнению с 5 млрд. долларов США в год в 2010 - 2013 годах.
Крис Людман, президент глобального отдела рынков капитала, CBRE, сказал:
«Частный капитал из стран Ближнего Востока вновь набирает вес в структуре инвесторов на мировом рынке. Наиболее очевидным изменением станет уменьшение среднего размера объектов, поскольку неинституциональные инвесторы, как правило, выбирают активы стоимостью около 50 млн. долларов США. Это естественным образом обусловит более диверсифицированную инвестиционную стратегию. Этот тренд ощущается на рынке уже в текущем периоде 2015 года и, как ожидается, станет более выраженным в ближайшие 6-18 месяцев. В частности, мы прогнозируем, что в Северной и Южной Америке будет наблюдаться больший приток капитала из стран Ближнего Востока, а позиция Европы станет не такой доминирующей, как это было на протяжении последних пяти лет».
Помимо частного капитала, суверенные фонды стран Ближнего Востока, как ожидается, останутся крупными игроками, определяющими рынок, хотя их стратегии приобретения будут не такими активными, как до падения цен на нефть. Крайне маловероятно, что правительства стран региона станут принимать радикальные решения, влияющие на существующее распределение капитала, поэтому затронуты могут быть только новые капиталовложения. CBRE ожидает, что инвестиции ближневосточных суверенных фондов на мировом рынке недвижимости составят в кратко- и среднесрочной перспективе от 7 до 9 млрд. долларов США в год. Для сравнения, если бы цены на нефть остались на уровне выше 100 долларов США за баррель, объем инвестиций составил бы от 9 до 11 млрд. долларов США в год.
Ирина Пилипчук, глобальный отдел исследований рынка, CBRE:
«Ближний Восток останется одним из самых важных источников межрегионального капитала на мировом рынке недвижимости. То, что контингент ближневосточных инвесторов становится более зрелым и сложным по своей природе, является хорошим знаком не только для мирового рынка недвижимости, но и для развития местных рынков на Ближнем Востоке. Однако, поскольку значительная часть финансовых ресурсов, накопленных на Ближнем Востоке, будет по-прежнему иметь сырьевое происхождение, диверсификация – и в частности, глобальная диверсификация, – будет иметь ключевое значение для будущей стратегии ближневосточных инвесторов».
Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE в России, сказал:
«За первые семь месяцев 2015 года в российскую коммерческую недвижимость было инвестировано 1,4 млрд. долларов США, что на 35% меньше, чем в аналогичном периоде 2014 года (2,16 млрд.). Покупки иностранных инвесторов составили 531 млн. долларов США, или около 38% общего объема. Доля в 30-40% является традиционной для зарубежных инвесторов в отечественную коммерческую недвижимость после кризиса 2008-2009 гг. Весь объем иностранных инвестиций был обеспечен компаниями из США, Чехии и Швейцарии.
Ближневосточные инвесторы, после сделки годичной давности по покупке комплекса «Покровские холмы» Катарским инвестиционным агентством, не осуществляли покупок российской коммерческой недвижимости. Тем не менее, интерес инвесторов из данного региона к России сохраняется. Постепенная стабилизация ситуации на рынке коммерческой недвижимости создает предпосылки для новых инвестиционных сделок. Однако, к сожалению, нестабильность курса рубля остается сильным фактором, осложняющим принятие инвестиционных решений».
