Предложение
По данным S.A. Ricci, показатель ввода нового предложения на рынке складской недвижимости Московского региона в I квартале 2016 г. существенно снизился. Был введен в эксплуатацию лишь один складской объект площадью 17 тыс. кв.м, тогда как в аналогичном периоде 2015 г. прирост составлял 235,8 тыс. кв.м. Таким образом снижение составило 93%.
Девелоперы, реагируя на высокий уровень вакантных площадей в Московском регионе, с осторожностью подходят к вводу новых объектов. Сроки по многим проектам перенеслись на более поздние периоды. Девелоперы не приступают к строительству спекулятивных складов, переориентировавшись на формат строительства под клиента «built-to-suit».
Совокупный объем качественных складских площадей класса А и В в I квартале 2016 г. составил 10,8 млн. кв.м. Структура общего предложения за квартал не изменилась, 78% или 8,4 млн. кв.м относятся к классу А и 22% (2,4 млн. кв.м) к классу В.
«По нашим ожиданиям II квартал 2016 г. будет активнее I квартала с точки зрения прироста нового предложения, - считает Дмитрий Герастовский, директор департамента складской недвижимости S.A. Ricci. - Однако показатель за I полугодие 2016 г. все равно уступит значениям первых шести месяцев в 2014 и 2015 гг. По предварительным прогнозам, в январе-июне 2016 г. будет введено порядка 300 - 350 тыс. кв.м складских площадей, что на 43% ниже уровня аналогичного периода 2015 г. и на 52% ниже уровня I полугодия 2014 г».
Примеры складских комплексов, запланированных к вводу в эксплуатацию во II квартале 2016 г.
Объект
Шоссе, км от МКАД
км от МКАД
Направление
Площадь, тыс. кв.м
Класс
Атлант Парк (Ж7 корпус)
Горьковское
27
Восток
60,4
A
СК "ССТ" Бритово (II очередь)
Новорязанское
30
Юго-Восток
50,0
A
Внуково-II (I очередь)
Киевское
20
Юго-Запад
50,0
A
Кожухово
Москва, Косинское ш.
5
Восток
47,7
A
PNK-Северное Шереметьево (корп. 6)
Рогачевское
25
Север
46,9
A
Спрос
Для рынка складской недвижимости в первые три месяца 2016 г. характерно сохранение тенденций прошлого года. Операторы розничной торговли и дистрибуторы поддерживают спрос на складские помещения. Их доля по предварительным итогам I квартала составляет почти 80% совокупного поглощения. Крупные сделки прошли с участием таких компаний как «О'кей», Castorama, Faberlic и др. Объем поглощения в I квартале 2016 г. составляет порядка 350 тыс. кв.м. Такой показатель на 25% выше значения I квартал 2015 г.
Вакантность
На складском рынке Московского региона сохраняется высокий уровень вакантности. В I квартале 2016 г. свободными остаются 9% площадей (более 950 тыс. кв.м). Арендаторы имеют большой выбор складских помещений.
Средневзвешенные ставки аренды в I квартале 2016 г. были стабильны и находились в диапазонах конца 2015 г. Так в складских комплексах класса А ставка сохранилась на уровне 3 900 руб./кв.м/год (triple net), а складские помещения класса В предлагаются по ставке 3 600 руб./кв.м/год. При этом, в отдельных объектах условия аренды могут в моменте времени принципиально зависеть от индивидуальных особенностей складского комплекса и окружающей конкурентной среды, и колебаться как в сторону увеличения стоимости, так и наоборот. Собственники оперативно реагируют на меняющиеся условия: если в их объекте много свободных площадей, снижают ставки аренды, однако при низкой вакантности могут позволить себе поднять ставки аренды.
Среднерыночные ставки указаны без НДС и операционных расходов
