Эксперты компании Knight Frank представили исследование о вероятном сценарии развития рынка складской недвижимости Московского региона в 2015 году.
Основные выводы исследования:
- В 2015 году ожидается ввод в эксплуатацию порядка 500–700 тыс. кв. м складских помещений, что почти в 2 раза меньше, чем в 2014 году. Указанные площади строятся частично под нужды конкретных арендаторов или покупателей, а, значит, не весь объем предложения появится на спекулятивном рынке. При этом текущего объема вакантных площадей в размере около 9% или 700 тыс. кв. м, предлагаемых в аренду и на продажу, хватит для удовлетворения имеющегося спроса 2015 года.
- Большинство арендаторов в 2015 году будут заниматься пересогласованием текущих условий договоров аренды на ближайшие 1-3 года. Ожидается, что в Московском регионе чистое поглощение в 2015 году составит порядка 500 тыс. кв. м складских площадей.
- В ближайшее время ставки аренды на качественные складские помещения останутся на текущем уровне. Сегодня ставка аренды варьируется в диапазоне от 5 000 до 8 000 руб./кв. м/год (в зависимости от направления, близости к Москве и качества объекта), в среднем составляя 6 300–6 800 руб./кв. м/год (включая НДС и операционные расходы). Необходимо отметить и готовность рынка к относительно краткосрочным двух- и трехлетним контрактам, что отражает ожидания девелоперов и арендаторов по продолжительности текущей экономической ситуации.
- Размер арендной ставки будет формироваться преимущественно в рублях по принципу «все включено» (кроме коммунальных расходов, которые оплачиваются отдельно). Предлагаемая ежегодная индексация будет обсуждаться на уровне инфляции, но зачастую с определением границы (около 10%).
- В случае если весь заявленный объем складских помещений будет введен в эксплуатацию, при дальнейшем снижении спроса уровень вакантных площадей может достигнуть значения 2009 года (12%). Однако в текущих экономических условиях девелоперы вынуждены корректировать свои планы: часть объектов будет заморожена, дата ввода в эксплуатацию других будет перенесена. В связи с этим уровень вакантных площадей в складском сегменте в 2015 году составит порядка 10%.
Вячеслав Холопов, партнер, директор по офисной и складской недвижимости, Knight Frank Russia & CIS, отметил: «При условии стабилизации макроэкономической ситуации, снижения влияния геополитических факторов, а также обретения доступа к более дешевому иностранному заемному финансированию девелоперы будут стремиться вернуться к долларовым ставкам. Однако арендаторов и покупателей, получивших возможность нивелировать риски, связанные с курсовыми колебаниями, будет крайне трудно убедить вернуться к валютным ставкам. Поэтому, вероятнее всего, в ближайшие несколько лет рынок складской недвижимости будет преимущественно рублевым. Девелопменту в складском сегменте только экономической стабилизации будет недостаточно. Для восстановления строительной активности необходим стабильный спрос, который может появиться благодаря возобновлению развития торговых и логистических операторов, то есть возвращению платежеспособного спроса со стороны населения на товары различных категорий. До тех пор наиболее целесообразной политикой будет реализация проектов формата built-to-suit (строительство «под ключ») с платежеспособным партнером на длительный период аренды либо для последующей продажи».
График 1. Динамика объемов поглощения, нового строительства и доли вакантных площадей, 2005-2015 гг.
Источник: Knight Frank Research, 2015
