Июнь 2016 года. Цена на нефть в районе 52 $ за баррель. Прогнозы по восстановлению Российской экономики пессимистичны, избежать бы провала или болтания «около нуля»…
Несмотря на негативные прогнозы относительно экономической ситуации, существует целый сегмент компаний, которые рассматривают текущий кризис в качестве подходящего момента для покупки активов, это касается и логистических центров класса А и Б.
И действительно, можно ли сейчас, на низком рынке купить «конфетку», именно существующий, построенный и готовый к работе складской комплекс, который станет для компании фактором роста бизнеса и позволит оптимизировать затраты на логистику или же выгоднее ввязаться в строительство склада?
Покупателей складов можно разделить на 2 категории:
- Первые – это системные покупатели, такие как MLP, Raven, РФПИ, которые продолжают вкладываться в логистические центры. Для них наиболее важным является стабильный арендный поток и качество арендатора, эффективность склада в плане логистики и его местоположение на втором плане.
- Напротив, второй категории – конечным пользователям логистических центров самым важным является - эффективность склада и всей складской логистики в целом!
Для того, чтобы ответить на основной вопрос, нужно проанализировать рынок логистических центров, предлагающихся на продажу. Существует ли такой сегмент коммерческого рынка недвижимости на самом деле и горят ли желанием собственники складов продавать их по цене, которая меньше затраченных на строительство инвестиций?
По мнению консультантов компании Склад-Сервис, эта рыночная ниша невелика и качественных логистических центров класса А или Б, выставленных на продажу осталось не более двадцати.
Нужно понимать, что склады не растут как грибы, это долгий и трудоемкий процесс, который обычно растягивается на 1-2 года, с момента покупки земельного участка и до получения свидетельства о собственности на склад. В текущей ситуации строительство спекулятивных складов практически остановилось, многие ждут лучших времен: более низких ставок по кредитам, роста экономики, якорного арендатора, и т.д.
То есть о появлении новых складских объектах можно не мечтать и рынка готовых логистических комплексов которые может приобрести покупатель почти не существует.
В Московской области есть лишь несколько достойных складов, предлагающихся на продажу по адекватной цене, среди которых: Логопарк Сынково, ПНК Внуково, Складской комплекс Ям, СК Шеринвест.
Остальные склады принадлежат собственникам и сданы в аренду, которые не считают нужным снижать цены продажи в данной ситуации, руководствуясь тем, что инвестировали в валюте и хотят получить ее обратно, причем значительно больше чем потратили.
Вывод один, если концепция бизнеса требует собственного логистического центра, нужно строить склад самому с привлечением опытного и надежного генподрядчика или отдаться в руки складскому девелоперу. Стоимость строительства логистических центров практически не выросла, стоимость земельных участков сильно просела, следовательно, сейчас стоимость склада будет примерно такой же как и до скачка доллара в конце 2014 года в пересчете на национальную валюту.
Исходя из практики, консультанты Склад-Сервис считают, что покупка качественного готового логистического центра по цене ниже рынка скорее миф, чем реальность, хотя исключения все же случаются…
